法國人怎麼保障居住正義？

隨著內政部今（2023）年 7 月祭出一連串房市相關政策，住房議題再次成為熱門話題。相較於台灣青年租屋辛苦、買房困難、社會住宅供不應求，有些人認為歐洲國家對於居住正義的投入度較高，人民享有更多權益──究竟事實是否真是如此？本集邀請《換日線》旅法作者邱奕捷（Carlton）現身說法，分享這個講求自由平等的國度所制定的住房政策。

問：法國租屋雖然又貴又難，但也很保障房客？

對。先給大家一個數字好了：如果你在巴黎租一個 15 到 20 坪的空間，一個人住，有廚房、客廳、房間和衛浴，租金現在可能會落在 1,400 到 1,800 歐元，換算成台幣是 50,000 多元，相對很貴。但是我們不能只看帳面上很貴，你要去思考你到底得到什麼。

這一集的題目是「居住正義」，所以我想就用規範的架構來談，因為規範是第一步，你有規則才有辦法做到相對的公平。

我在到巴黎工作之前是在北京，那時候租的都是附家具的房子，就是所謂的「拎包入住」，但是在北京，拎包入住其實還是要買很多東西，像是生活用品和一些小型家具。但是在巴黎，這個是有規範的，政府有一個列表，要求你必須附哪些東西才能叫做「附家具」，裡面甚至包括一些生活用品像是餐具、打掃用具。你不能自由心證，說我隨便附一樣家具就叫附家具。當然一定會有灰色空間，但它至少有完整定義。

另外我覺得台灣或是新加坡都有一個狀況，就是你搬進來的時候是一個價格，但是房東每年會漲房租，有些是坐地起價，這在法國是不行的。每年政府會綜合考量通膨等因素，公布房租的漲價空間，作為房東只能依照公布範圍調整房租。這個就是投資，有賺有賠，如果今年是通貨緊縮，也有可能房價下降，作為房客你就有權利要求調降。

（房東有權利因此決定不租嗎？）

在法國一旦簽訂了正式的租賃合約，它是非常保障租屋者的。如果房客要解約，只需要一個月前通知房東就好；但房東要把房客趕走很困難，他要有很正確而且非常強烈的理由才有辦法在合約到期前要求房客搬走。譬如在法國有所謂「冬歇期」，指的是冬天的時候天寒地凍，所以房東沒有權力在這時候把房客趕走，即便是法律已經對你做出有利的判決也一樣，這是很嚴謹的。

但是凡事一體兩面，法國保障租屋者，相對的，房東在選房客的時候也會變得非常嚴謹。有人就說在巴黎，找到一間好房子比找到一份好工作還困難。我的確聽過很多朋友在看房子的時候像在找工作一樣，要準備履歷給屋主面試。

問：你在巴黎的租屋狀況穩定，為何會有買房的念頭？

因為我發現自己可能還會在法國再待一段時間，所以開始思考居住選項，發現在法國租屋跟買屋，每個月的上限差不多。我解釋一下這是什麼意思：剛才我們講到房東會選房客，那房東當然會對房客的財務狀況有要求，一般來說，如果你租的房子超過你月薪的三分之一，房東就不會租你了，因為你可能無法負擔。換作買房，一般來說都會需要貸款，銀行針對房貸也是一樣的做法，就是它可以貸給你的上限，差不多等於你月收入的三分之一。不論你是租或者是買，最後都會面臨差不多的上限，所以會感覺「租不如買」，而且在巴黎這種世界一線城市，它保值的可能性還是相對蠻高的。

（你之前提過，法國房貸沒有所謂的「頭期款」？）

是這樣的：法國銀行決定貸款金額的時候看的是收入，假設你自己可以拿出很多錢投入購屋，當然銀行可能會更願意貸款給你，但這不是一個硬性條件。我舉個例子，假設今天想在巴黎買房，銀行同意貸款 40 萬歐元，你買的的房子也是這個價錢，那麼除了償還貸款之外，你就完全不用再另外掏錢出來了。

我覺得法國的公平性在於規則一體適用所有人，所以不論你的收入在哪裡，你可以貸款的規則都是一樣的，最後就是決定你可以負擔到什麼樣的房子。

法國買屋和租屋一樣規範很多，我自己走了一趟流程以後，覺得有些東西可以分享：很多人會說法國仇富，不喜歡有錢人也不喜歡炒房，規範上確實是這樣。假設你今天是首購族，名下沒有房產，很多規則就會非常優惠。但一旦你已經有一套房子，想再買第二套、第三套，事情就會變得比較困難。

我們假設一間房子定價一千萬，如果許多買家有興趣，通常不會直接開到一千萬，大家會從 800 萬、900 萬開始出價，但一旦有人出價到一千萬，這個遊戲就結束了，買家不能繼續往上喊，賣家也沒有權利拒賣。

所以賣家就得思考如何定價，如果訂得太低，可能不到你心中的價位；但是如果你訂得太高，大家也會覺得你好像沒有認真要賣房，可能就不太會出價。

另外，你一旦看完房以後，畢竟你眼睛可以看到的地方是有限的，有些房子會有管線的問題，甚至是產權的問題，你可能不知道。在法國都會有房屋的第三方鑑定報告，告訴你這個房子的面積、有沒有比如水電、白蟻的問題、有沒有鉛或石棉等等。

大家知道現在歐洲陷入能源危機，民眾很注重節能，鑑定報告裡面也有個很重要的環節是能源等級。歐洲冬天很寒冷，房子需要供暖，供暖可能是用天然氣或者電力，那房子的隔熱、隔冷好不好，就會很劇烈地影響到消耗的能源。所以法國制定了不同的能源消耗等級，最好的是 A，最差的是 G，一旦碰到 F-G 就會有一些相關的罰則，像是不能出租；相對地也不太會有人想買，因為這種房子沒有辦法產生任何收益。

一旦買賣雙方進入協商階段，這個時候就不是你自己去對賣家，而是兩邊都需要由地產律師來談，他們有義務要做盡職調查。以買方律師來說，他就得去調查這個房子有沒有問題。像是巴黎很多老房子，所以他可能需要去調閱房子在 1930 年代剛蓋好時的設計圖，追溯房子中間做了哪些修改，確保這些修改都是合法的，而且經過這棟樓所有業主的同意。

（如果發現房子曾經做過不法修改的話，屋主必須得先把它恢復嗎？）

這個時候就會變成雙方協商，買家的地產律師有義務告訴買家可能會面臨的情況，再進一步討論可以怎麼樣避免或降低這個風險。比如在合約裡面寫清楚，這個修改並不是由我這一任屋主做的，之後要再把房子轉手或出租的時候，才不會有相關的法律問題。

問：法國社會住宅比例高達 17%，所有租客當中就有超過 40% 住在社會住宅。能否多和我們聊聊法國如何推廣「社會住宅」？

法國的每一個行政區都有義務蓋一定比例的社會住宅。如果你說我這個區域超有錢，就是不想蓋社會住宅，可不可以？其實還真的可以，但就變成每年要繳罰款。

除此之外，政府會鼓勵房東，用低於市價的價格出租房子，並提供一些稅賦上的優惠。我有朋友算一算以後發現用市價租，跟我用比較低的價格租，但是我付的稅少一點，最後得到的錢差不多，這種情況我覺得也符合社會住宅的想法，類似「軟性的社會住宅」──不是由政府出資去蓋，但是有一些政策提供價格更平易近人的住宅。

在法國申請社會住宅，和其他國家一樣，它不是你想住就能住，而是需要符合一些條件。但是法國的條件相對寬鬆，大概收入在法國的中位數附近，甚至稍微高一點，都有權利申請社會住宅。這也造成一個現象：一直都有很多人在排社會住宅，因為符合條件的人口基數很大。

而且在法國，如果你住進社會住宅後，過一段時間「脫貧」了，理論上應該要遷出，但是實際上政府有沒有辦法把你硬性地趕出去，又是另一回事。

問：常聽說法國很保障弱勢族群，但也有論者批評相關政策不盡合理，比如《達羅法》。能否請你介紹一下這個法案，並為大家破除常見迷思？

大家可能都聽過一個很獵奇的說法，就是你在法國，如果有人去侵佔你的房子，你第一時間沒發現，居然被他住進去超過 48 小時，就會發生「乞丐趕廟公」的情況，屋主很難把佔屋者趕走，想要收回房屋就必須要走法律程序，曠日廢時。

今天要為大家闢謠這件事：從 2022 年開始法國已經修法，以後即使佔屋超過 48 小時，警察接到報案，他也必須在 72 小時之內去處理這個案件。

另外這種狀況真的非常少。這裡分享一個數據：2021 年法國的住宅總量是 3,700 萬套房，真的發生這種佔屋案例的數量是 124 件，而且這 124 件之中，只有 29 件最後沒有在 48 小時內解決；也就是說它的機率是千萬分之 7。這些被霸佔的房子大多不是市區的房子，而是在鄉間比較偏遠、荒廢，平時沒人在看管的空屋。所以它發生的機率，跟在臺灣引起關注的程度相比，我覺得不成比例。

（欲知《達羅法》修法前的具體案例，可參見本文：租屋不如（霸）佔屋？──法式另類「劫富濟貧」，竟讓「屋主」無家可歸？）

問：談到空屋，今天 Carlton 還想要再跟我們進一步談談關於 Airbnb 造成的空屋問題。

這個跟我們上一個話題其實蠻有連動性的──比起這種忽然有人闖進你的房子，我覺得可能對法國人而言，相對剝奪感更重的是有許多外國遊客來法國住，而造成本地人沒有地方可以住。其實現在很多歐洲大城都有一樣的問題，因為遊客太多了，對房東來說，做長租的收益遠遠不如做 Airbnb 這樣的短租，於是造成市場上長期租屋的供給量下降，導致真正住在這個城市、需要租房的人被排擠。

（法律目前有相應規範嗎？）

假設你符合 Airbnb 的條件，法律上會定義一年只能有多少時間出租房子，另外自用住宅是不能做這件事情的。但是其實全世界的人都是一樣的想法，在自用住宅之外會投資房子、出租賺租金。

我的法國朋友們也提過，巴黎的房子太貴，投報率太低了，他們想要在南部的一個大學城買房子來租學生。雖然自用住宅不能出租，但在一些有名的度假勝地，會有投資客去買第二套住宅出租，大家耳熟能詳的景點像是聖米歇爾山（Mont-Saint-Michel）；另外更往西邊的布列塔尼有一個叫聖馬洛（Saint-Malo）的城市，如果查維基百科，你會發現這是一個居住人口 47,000 人的大城，但是曾聽當地人說，老城區現在只剩 500 戶人家是真的住在那裡的，其他房子都是 Airbnb。

當然這個城市不是只有老城區，還包括外面的新城區，但是你會發現真的非常多房子是 Airbnb。所以總體而言，社會住宅只是一個「人人有房住」的解法，雖然法國的社會住宅比例高，但是當面臨到市場機制的時候，也會面臨很多困難。

【延伸閱讀】

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