睽違多年，台北車站站前商圈終於再出現百戶以上的新建案，位於漢口街一段和重慶南路一段的「豐基皇居」已悄然動工。專家分析，站前商圈屬於大片商業區，住宅氛圍淡薄，加上該區多為老地主長期持有，早年土地劃分零碎，整合到一定規模難度，所以推案主要以商業大樓為主，使得都更、危老重建相對困難。
台北市平均屋齡位居六都之冠，屋齡40年以上的老宅比例約5成左右，儘管政府積極推動都更、危老重建盼能加速改建，但速度始終緩不濟急。以台北車站站前商圈為例，近年來，新建案寥寥可數，雖然有揚昇君臨、昇陽城中等屋齡4年到8年左右的建案，基地面積多在500坪以下，戶數多半不超過百戶，且以小宅為主。
台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，北車站前商圈由於靠近博愛特區，先天上就屬於較「敏感地帶」，以博愛特區最知名的建案「元大一品苑」為例，當初為了要不要「開窗」引發討論，因為靠近總統府周邊，最後部分高樓層被要求採用固定窗及相關措施，才能順利取得使用執照。
陳定中指出，北車站前商圈還有一個特色，該區屬於綜合性商業區，又位於重要的交通節點，民眾過境住宿的機會高，儘管旅宿業較多，由於長期以商業活動為主，即便有住商混合，但住、商生活圈相對分離，住宅建案反而不見得吃香。
從「豐基皇居」的規劃就能看出端倪，陳定中說，一樓到二樓以店面和事務所為主，三樓以上才有住宅規劃，畢竟商圈的商業效益大，不做商業使用太可惜；若要推住宅建案，反而會以西門町周邊為主。
近年受到商圈移轉、觀光蕭條和疫情等衝擊，使得店面空置率高，陳定中表示，該區許多低樓層大樓都為老地主所有，既然本身就是房東，租多、租少都不是問題，空置率高只是少賺一點，所以，對都更或危老議題也不太感興趣。
陳定中說，老地主持有的土地較為零散，要整合到一定規模有困難，以100坪的土地來說，至少要整合6至7棟的華廈或大樓才有機會，使得都更危老更難推動。不過，仍有整合成功的案例，位於中山堂附近的「上海隆記菜館」，2018年因人手不足歇業，以地主身分和新美齊集團攜手改建，加上未來有雙子星大樓開發案，未來的多元性開發值得期待。
