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【升息顧荷包1】楊金龍預告升息濃濃警惕味 房貸族利率風險算給你看

央行第四波出手調控房市,包括豪宅、多屋族、建商餘屋、購地等貸款成數緊縮限制,總裁楊金龍也表示2022年若符合升息條件,將會把2020年降息的1碼(0.25%)升回來,並對首購族示警要注意利率風險,本刊帶你瞭解升息對房貸的關連,看懂房貸利率怎麼算。

以首購族小文夫妻為例,申貸房貸金額1000萬元,承作30年期,無寬限期,現行利率1.35%,每月本息均攤為33,797元;若在明年調升1碼至1.6%,那麼小文的月還款金額將增加1,197元、來到34,994元,一年多繳14,364元。

月還款負擔看似不大,但在通膨加劇的壓力下,雙薪家庭生活支出已是不小的負荷。而升息後小文的總繳息支出,也會從216萬6852元調高到259萬7803元,總共多出43萬0951元。

首購族小文的房貸試算

資料來源:記者整理

屋比房屋總監陳傑鳴指出,若明年升息1碼,對於市場是指標性意義大於實質性意義,是為了警惕購屋人升息的風險,也為過熱的房市降溫,回歸正常結構。

地產祕密客Sam以過往的經驗來看,央行升息時間點會跟隨在美國之後,而且幅度也比較和緩,應該不至於有驟升的情況。

但央行升息對房貸族的影響究竟如何?房貸利率怎麼算?房貸基準利率,通常是以中華郵政或是國內公股行庫「一年期定期儲蓄存款利率」的平均值作為基準,再加上「加碼利率」,就成為房貸利率。

因此「基準利率」是浮動的,央行升息、降息,都會影響基準利率,而加碼利率是指銀行視個人條件做增減,包括客戶信用條件、擔保品狀況、授信風險等,核訂加碼利率。

以小文為例,房貸利率目前適用1.35%,那就是採用中華郵政「一年期定期儲蓄存款利率」0.81%+加碼利率0.54%=房貸利率1.35%。

而未來升息房貸族如何計算?銀行房貸主管透露,按照以往經驗,房貸指標利率都是跟著郵儲或銀行的定存利率走,若央行升息1碼,其實定存利率不見得跟著升足1碼,以1碼0.25%來看,頂多給予6成的升幅,也就是調升0.15%,如此一來,小文的房貸利率可能從原本的1.35%微幅調升至1.5%,房貸族可向申貸銀行詢問、顧好荷包。

央行再度出手調控,希望對於整體房市過熱的交易能達到抑制效果。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行此舉主要是針對短期投資客而來,有助於穩定市場,近期置產族確實可能會形成觀望氛圍,不過對自住和首購族而言,反而因為選擇性增加,有積極進場的空間。

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明年若升息1碼,月還款負擔看似不大,但在通膨壓力下,雙薪家庭支出仍是不小的負荷。圖為央行總裁楊金龍(中央社)
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