央行第四波出手調控房市，包括豪宅、多屋族、建商餘屋、購地等貸款成數緊縮限制，總裁楊金龍也表示2022年若符合升息條件，將會把2020年降息的1碼（0.25%）升回來，並對首購族示警要注意利率風險，本刊帶你瞭解升息對房貸的關連，看懂房貸利率怎麼算。
以首購族小文夫妻為例，申貸房貸金額1000萬元，承作30年期，無寬限期，現行利率1.35%，每月本息均攤為33,797元；若在明年調升1碼至1.6%，那麼小文的月還款金額將增加1,197元、來到34,994元，一年多繳14,364元。
月還款負擔看似不大，但在通膨加劇的壓力下，雙薪家庭生活支出已是不小的負荷。而升息後小文的總繳息支出，也會從216萬6852元調高到259萬7803元，總共多出43萬0951元。
首購族小文的房貸試算
屋比房屋總監陳傑鳴指出，若明年升息1碼，對於市場是指標性意義大於實質性意義，是為了警惕購屋人升息的風險，也為過熱的房市降溫，回歸正常結構。
地產祕密客Sam以過往的經驗來看，央行升息時間點會跟隨在美國之後，而且幅度也比較和緩，應該不至於有驟升的情況。
但央行升息對房貸族的影響究竟如何？房貸利率怎麼算？房貸基準利率，通常是以中華郵政或是國內公股行庫「一年期定期儲蓄存款利率」的平均值作為基準，再加上「加碼利率」，就成為房貸利率。
因此「基準利率」是浮動的，央行升息、降息，都會影響基準利率，而加碼利率是指銀行視個人條件做增減，包括客戶信用條件、擔保品狀況、授信風險等，核訂加碼利率。
以小文為例，房貸利率目前適用1.35%，那就是採用中華郵政「一年期定期儲蓄存款利率」0.81%+加碼利率0.54%=房貸利率1.35%。
而未來升息房貸族如何計算？銀行房貸主管透露，按照以往經驗，房貸指標利率都是跟著郵儲或銀行的定存利率走，若央行升息1碼，其實定存利率不見得跟著升足1碼，以1碼0.25%來看，頂多給予6成的升幅，也就是調升0.15%，如此一來，小文的房貸利率可能從原本的1.35%微幅調升至1.5%，房貸族可向申貸銀行詢問、顧好荷包。
央行再度出手調控，希望對於整體房市過熱的交易能達到抑制效果。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行此舉主要是針對短期投資客而來，有助於穩定市場，近期置產族確實可能會形成觀望氛圍，不過對自住和首購族而言，反而因為選擇性增加，有積極進場的空間。
【升息顧荷包2】與銀行打交道 靠3招爭取最優房貸利率
【攻房戰1】一圖看懂利率vs.房價正處史上最大開口 專家直言房價易漲難跌
