文／朱福山
瑞普萊坊創辦至今已25年，董事長劉美華表示，不動產是台灣三大產業之一，現階段正面臨永續轉型之路，而這也是對環境保護重要課題之一。為此瑞普今日（4/9）還特別舉辦「2024國際不動產投資台北論壇」，解盤全球經濟產業變化及ESG趨勢，其中ESG趨勢對商辦市場的綠色溢價表現突出，另外開發商為取得更好的土地，從舊大樓交易，到合建開發、公辦都更或捷運聯開案，都比往年更有效及時程上的掌握，這是過去沒看到的。
全球不動產資本動向
首先，針對全球不動產資本動向及ESG趨勢，萊坊亞太區市場研究部主管李敏雯表示，整體來說，2024年亞太地區的商用不動產市場表現令人期待。辦公大樓交易活動雖然不如以往，但在亞太地區仍是投資的首要類型，交易量佔30%；交易量第2名的則是工業不動產，佔29%，新加坡的物流市場表現則超越長期平均，是2020年以來最佳；住宅方面同樣達到2020年以來最好的表現，尤其是澳洲、日本和大中華地區；零售及飯店不動產亦將迎來表現相對熱絡的1年。 李敏雯分析，萊坊研究ESG趨勢對商辦市場的綠色溢價，該項研究已持續8年，共6千多個項目，結果顯示倫敦市中心的優質辦公大樓的租賃市場中，擁有BREEAM Outstanding建築物的租金溢價為12.3%；BREEAM Excellent溢價為4.7%；BREEAM Very Good溢價為3.7%。同樣的溢價也出現在買賣不動產買賣市場，BREEAM Excellent的商辦溢價為10.5%；BREEAM Very Good的商辦溢價則是10.1%。
台灣商用不動產市場概況
接著來看台灣商用不動產市場概況，瑞普萊坊昨（4/8）公布2024年第1季的重大商用不動產交易統計達435億元，超過去年同期約55%，其中以芙蓉大樓的131.25億元為最高金額交易，瑞普萊坊副總暨投資部主管吳紘緒表示，此次交易的土地面積約860.03坪，佔整宗基地1,367.30坪的持分約62.9%，如果以土地單價每坪1,526萬元換算，芙蓉大樓的土地市值約208.7億元，比2021年皇翔取得敦南SOGO百貨基地938.96坪的130億元還高。
除了芙蓉大樓，在第1季的重大交易中，還有晶悅國際飯店、展華花園會館等合計約200億元的交易，吳紘緒表示應該都是為了重新開發為住宅之用，顯示住宅開發商的積極性。但是第1季的純土地交易量僅有357億元，表示市場上除了重劃區的土地較容易取得外，現在開發商為了取得好的「布料」，從舊大樓交易，到合建開發、公辦都更或捷運聯開案，都能更有效的取得土地，以及控制整合時間，這是在土地交易金額上所看不到的。
另外，自2019年美中貿易戰開始，吳紘緒表示，台灣受惠於國際供應鏈重組與台商回流，帶動製造業與物流需求，其中桃園因產業聚集及海空雙港兼具的優勢，統計2019至2024第一季的重大工業不動產交易量達到1,045億元，佔全台灣工業交易量的36%，居全台之冠。
因此，萊坊也在2024年亞太區不動產市場展望報告(Horizon: Asia-Pacific Tomorrow)中，將台北(台灣)選為物流市場的重點關注城市，其他兩個焦點地區為越南的胡志明市，與印度一線城市，是受惠於「中國+1 (China+1)」的趨勢。
未來物流倉儲的趨勢，應會朝向在設備、服務上都更多元的綜合型物流中心發展。包括第三方物流、現代化智慧設備、多溫層的倉儲空間，並且配合業者需求提供一條龍式服務，從進貨、入庫、包裝、撿貨、盤點、出貨。
ESG的重要性近年越來越受到重視，因此即使是物流倉儲，注重物流倉儲空間中綠能、永續配備的運用也將是關注重點，例如採用省水設施、雨水循環系統、太陽能板、LED照明、資源回收再利用等具有綠建築標章的倉儲空間，也是未來物流中心發展的趨勢。
ESG效應綠色商辦
台北市的辦公室市場在近幾年來，不受疫情影響，一反其他歐美或亞太區主要城市辦公室租金下跌、空置率動輒20至30%的情況，維持辦公室租金持續上漲的趨勢，空置率除了新大樓需要招租時間外，許多都是在低於3%的情況，可說是辦公室需求非常穩定。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，台北市辦公室市場受到近幾年來新供給短缺以及外商企業持續看好台灣的影響，例如近20年來的平均租金漲幅為每年2%，但是近5年來的平均漲幅達到每年3%，都是表示台北辦公市場的熱絡，甚至每坪4,000元的辦公室租金已經成為信義計畫區頂辦的分界線，而且綠建築標章也是頂辦的標配。
其實，在ESG永續效應下，許多外商企業為符合總部要求或國內企業為維持供應鏈資格，也都面臨碳盤查、碳揭露與碳減量的要求，因此在辦公室要求上就有綠建築、大眾運輸系統(員工交通運具)、綠色能源等的條件，才能符合減碳、淨零、永續的目標。
江珮玉表示，現在新規劃的大樓都將朝向取得台灣綠建築(EEWH)、智慧建築以及建築能效的方向。例如台北市周圍內湖、南港、北投都因為是新興產業聚集區域，符合綠建築規格以及具有捷運機能的新大樓，對於市中心的辦公大樓來說，具有相當的吸引力。
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