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房仲值不值得信任,問一個問題就知道!專家教你避當房市肥羊

買房是許多工作者的夢想,但根據內政部統計,台灣每月平均發生160起不動產交易糾紛,好不容易存到頭期款的工作者,卻可能成為屋主與房仲眼裡的肥羊,與房仲打交道,要注意那些事情?

關於房仲,你應該知道的三件事:

1.買房不能只找一位房仲,多方驗證說法才能破解話術。
2.善用房仲資源,請他提供近期成交價趨勢、土地使用分區圖,買房更有把握。
3.交屋後若發生糾紛,房仲有義務代為協調解決。

好房仲的特質有哪些?首購族如何「面試」房仲?

買房自備款動輒上百、上千萬,如何決定放心將辛苦打拼存下的籌碼交給房仲去和屋主議價?在房仲業有超過10年經歷的遠見房屋共同創辦人謝濱展建議,應該用「面試官」的心態來檢視房仲。

例如帶看時是否遲到、儀容整齊;帶看後能否及時處理訊息,都可以看出房仲對案件的重視程度,幾個關鍵問題也能看出房仲的素質。

「我認為最有鑑別度的問題,是問他從業以來最困難的案子怎麼處理,而且要在3分鐘之內講完,」謝濱展說,

房仲對客戶而言的價值,除了協議出讓雙方都滿意的價格外,就是要避免、處理糾紛,

例如謝濱展曾碰過屋主蓄意隱瞞房屋漏水,還特意粉刷牆壁隱藏水痕,交屋後實際居住才發現問題,謝濱展就負起責任替客戶討公道,協助寄存證信函、調解、提起告訴,花了一年的時間討回10萬元的賠償。

其他「考題」包含:附近實價登錄前的成交價落點在哪裡?周圍半年內的成交價趨勢是往上還是往下?社區有哪些公社或嫌惡設施?物件在哪個土地使用分區?如果房仲被問倒,或是回應不清楚,就可以合理懷疑他的專業能力與認真程度。

「社區資料沒準備、講房價分析不出道理、上個月有成交案件都不知道,這樣的房仲絕對不及格,」謝濱展表示;另一種狀況,是房仲講得頭頭是道,一下提風水、講公設,說這裡環境優美又清幽;一下跟說美國聯準會升息、實價登錄不準,上面的數字是低估,要你拉高價格,如何判斷其話中虛實?

謝濱展建議,就像公司不會只面試一位應徵者就錄用,工作者也應該至少找3位不同公司的房仲打聽再做決定,或是請教當房仲或是有買房經驗的親友,越問會越有判斷力;同時,提升自己的知識也是最根本的方法。

「要買房子的人應該比房仲還懂,房仲可以幫你做功課、執行,但決策跟判斷必須自己學習。」

千挑萬選找好房仲後,買房前、簽約時、交屋後工作者有哪些該注意的地方,才能跟房仲好好打交道?

跟房仲打交道的眉角:買房前、簽約時、交屋後

1.買房前:3個準備——心理準備、金錢準備與知識準備

「常常碰到客戶合約已經快簽下去了,才跟我說自己還沒準備好背房貸,或是用『家人反對』這樣的理由搪塞反悔,」謝濱展無奈地說,買房確實是件大事,但卻還沒下定決心、存夠錢就來請房仲服務,浪費的是雙方的時間。

謝濱展建議,買房前應該有「我就是要用多少範圍的預算,買到具備哪些條件的房子」的心理準備,同時要具備「即使沒買到也沒關係」的心態,才不會在議價過程中隨房仲話術、賣方起舞,喊出自己無法負擔的價碼。

「如果你決定要600萬買房,就算房仲說別人出到620萬、630萬,你也要堅定自己的選擇,承擔風險與損失,」謝濱展表示。

最後是知識面的準備,工作者應多看案例,自己看實價登錄了解行情。「無論是書籍、臉書社團、政府公開資訊都有很豐富的學習資源,」謝濱展建議工作者應善加利用,別讓自己成為毫無準備的待宰肥羊。

2.簽約時:不動產說明書看仔細,就算房仲要唸15分鐘,也一定要聽完

當工作者下斡旋金(編按:指買方出的價格與賣方有落差時,房仲會要求買方付出10萬元不等的斡旋金以示誠意,賣方同意出價後斡旋金即轉為訂金)後,就準備與買方見面談合約,此時確認不動產說明書內容紀載是否屬實,有無隱匿,是避免後續糾紛的關鍵。

「簽約的時候都要一條一條讀,至少要花15分鐘,」謝濱展解釋,不動產說明書包含使用現況、位置面積、權利歸屬等,他特別提醒,

如果說明書「使用現況」中僅註記「現況交屋」四字,要注意後續若發生糾紛可能求償無門。

「『現況交屋』代表交屋時存在的瑕疵買方都承認並接受,但沒有完整標示出房屋現況具體有哪些瑕疵,很容易產生糾紛,」謝濱展說,若碰到此情況,可以要求仲介公司做「現況調查表」,並附上照片證明、背書,工作者可參照確認。

3.交屋後:糾紛處理注意時限

房屋許多問題,常常是住了一段時間後才浮現,若交屋後發現房子有不動產說明書或現況調查表未註記的瑕疵,常見例如鋼筋外露、漏水、地板不平等,該如何處理?

依據民法房屋瑕疵擔保相關規範,交屋5年內發現房屋有瑕疵,只要在發現後6個月內通知賣方、仲介,都能要求修繕賠償,謝濱展建議工作者應注意時限,詳查屋況,有需要也可以請驗屋公司協助確認瑕疵是否在交屋前產生。

買房所費不貲,工作者須謹慎看待,絕非全由房仲處理即可,唯有自己做好功課,多方涉略相關知識,才能和房仲達成良性討論與合作,促成雙贏的交易。

延伸Podcast:【快樂工作人Ep.53】你是房市肥羊嗎?房仲教你如何避免購屋踩雷

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