買房是許多工作者的夢想，但根據內政部統計，台灣每月平均發生160起不動產交易糾紛，好不容易存到頭期款的工作者，卻可能成為屋主與房仲眼裡的肥羊，與房仲打交道，要注意那些事情？

關於房仲，你應該知道的三件事：

1.買房不能只找一位房仲，多方驗證說法才能破解話術。
2.善用房仲資源，請他提供近期成交價趨勢、土地使用分區圖，買房更有把握。
3.交屋後若發生糾紛，房仲有義務代為協調解決。

好房仲的特質有哪些？首購族如何「面試」房仲？

買房自備款動輒上百、上千萬，如何決定放心將辛苦打拼存下的籌碼交給房仲去和屋主議價？在房仲業有超過10年經歷的遠見房屋共同創辦人謝濱展建議，應該用「面試官」的心態來檢視房仲。

例如帶看時是否遲到、儀容整齊；帶看後能否及時處理訊息，都可以看出房仲對案件的重視程度，幾個關鍵問題也能看出房仲的素質。

「我認為最有鑑別度的問題，是問他從業以來最困難的案子怎麼處理，而且要在3分鐘之內講完，」謝濱展說，

房仲對客戶而言的價值，除了協議出讓雙方都滿意的價格外，就是要避免、處理糾紛，

例如謝濱展曾碰過屋主蓄意隱瞞房屋漏水，還特意粉刷牆壁隱藏水痕，交屋後實際居住才發現問題，謝濱展就負起責任替客戶討公道，協助寄存證信函、調解、提起告訴，花了一年的時間討回10萬元的賠償。

其他「考題」包含：附近實價登錄前的成交價落點在哪裡？周圍半年內的成交價趨勢是往上還是往下？社區有哪些公社或嫌惡設施？物件在哪個土地使用分區？如果房仲被問倒，或是回應不清楚，就可以合理懷疑他的專業能力與認真程度。

「社區資料沒準備、講房價分析不出道理、上個月有成交案件都不知道，這樣的房仲絕對不及格，」謝濱展表示；另一種狀況，是房仲講得頭頭是道，一下提風水、講公設，說這裡環境優美又清幽；一下跟說美國聯準會升息、實價登錄不準，上面的數字是低估，要你拉高價格，如何判斷其話中虛實？

謝濱展建議，就像公司不會只面試一位應徵者就錄用，工作者也應該至少找3位不同公司的房仲打聽再做決定，或是請教當房仲或是有買房經驗的親友，越問會越有判斷力；同時，提升自己的知識也是最根本的方法。

「要買房子的人應該比房仲還懂，房仲可以幫你做功課、執行，但決策跟判斷必須自己學習。」

千挑萬選找好房仲後，買房前、簽約時、交屋後工作者有哪些該注意的地方，才能跟房仲好好打交道？

跟房仲打交道的眉角：買房前、簽約時、交屋後

1.買房前：3個準備——心理準備、金錢準備與知識準備

「常常碰到客戶合約已經快簽下去了，才跟我說自己還沒準備好背房貸，或是用『家人反對』這樣的理由搪塞反悔，」謝濱展無奈地說，買房確實是件大事，但卻還沒下定決心、存夠錢就來請房仲服務，浪費的是雙方的時間。

謝濱展建議，買房前應該有「我就是要用多少範圍的預算，買到具備哪些條件的房子」的心理準備，同時要具備「即使沒買到也沒關係」的心態，才不會在議價過程中隨房仲話術、賣方起舞，喊出自己無法負擔的價碼。

「如果你決定要600萬買房，就算房仲說別人出到620萬、630萬，你也要堅定自己的選擇，承擔風險與損失，」謝濱展表示。

最後是知識面的準備，工作者應多看案例，自己看實價登錄了解行情。「無論是書籍、臉書社團、政府公開資訊都有很豐富的學習資源，」謝濱展建議工作者應善加利用，別讓自己成為毫無準備的待宰肥羊。

2.簽約時：不動產說明書看仔細，就算房仲要唸15分鐘，也一定要聽完

當工作者下斡旋金（編按：指買方出的價格與賣方有落差時，房仲會要求買方付出10萬元不等的斡旋金以示誠意，賣方同意出價後斡旋金即轉為訂金）後，就準備與買方見面談合約，此時確認不動產說明書內容紀載是否屬實，有無隱匿，是避免後續糾紛的關鍵。

「簽約的時候都要一條一條讀，至少要花15分鐘，」謝濱展解釋，不動產說明書包含使用現況、位置面積、權利歸屬等，他特別提醒，

如果說明書「使用現況」中僅註記「現況交屋」四字，要注意後續若發生糾紛可能求償無門。

「『現況交屋』代表交屋時存在的瑕疵買方都承認並接受，但沒有完整標示出房屋現況具體有哪些瑕疵，很容易產生糾紛，」謝濱展說，若碰到此情況，可以要求仲介公司做「現況調查表」，並附上照片證明、背書，工作者可參照確認。

3.交屋後：糾紛處理注意時限

房屋許多問題，常常是住了一段時間後才浮現，若交屋後發現房子有不動產說明書或現況調查表未註記的瑕疵，常見例如鋼筋外露、漏水、地板不平等，該如何處理？

依據民法房屋瑕疵擔保相關規範，交屋5年內發現房屋有瑕疵，只要在發現後6個月內通知賣方、仲介，都能要求修繕賠償，謝濱展建議工作者應注意時限，詳查屋況，有需要也可以請驗屋公司協助確認瑕疵是否在交屋前產生。

買房所費不貲，工作者須謹慎看待，絕非全由房仲處理即可，唯有自己做好功課，多方涉略相關知識，才能和房仲達成良性討論與合作，促成雙贏的交易。