大家問房屋租賃 律師親自回答

Ｑ：如果遇到了房客惡意拖欠房租，該如何合法的去催討。可以提告他詐欺嗎？

Ａ：如果租約有經過公證，可以直接進行強制執行，執行對方名下財產。若租約未經公證，則必須向法院提起給付租金的訴訟，獲得勝訴的確定判決以後，才能夠進行強制執行程序。租賃問題原則上是屬於民事糾紛，除非您能夠證明對方在承租當下即有詐騙故意，否則即不會構成刑事詐欺罪。

Ｑ：舅舅的房子出租沒有打契約，那現在舅舅要要回房子給我們住，對方卻不肯搬出去，我們已經有提前好幾個月前告知請他們找地方搬然後他們都沒有動作，在六月底時約7/13當面協調破裂，然後我們在7月底有請律師寫了一封存證信函寄出，請對方在8月31日前搬離，從7月開始也沒跟對方收取租金了，對方說就一直說是不定期契約所以我們不能趕他走，之後鬧上調解也不了了之，我們就退一步請他從打契約，原本的租金是4000之後跟我舅舅說算便宜一點3000租他們，之後要求從打契約我們說租金要回復4000，然後租他一年，對方竟然說要照他的要求4000沒關係但是契約要打三年因為我們漲了1000的租金，之後大家又不歡而散了，想請教律師像這樣子遇到惡房客霸佔著房子不走的該怎麼辦，另外再提一件事，我舅舅他是中度智障人士，，他沒有辦法很明確的判斷事情的對錯，因為這件事我已經請他的兒子去做了輔助監護，這樣是否可以告對方他利用我舅舅看起來就是不懂這種事取得房子的出租權利，一般正常人跟我舅舅交談之後就可以發現他不是一個很正常思維的人了，而房子是一個老太太在住，但都是他的女兒出來處理這件事情，老太太說他什麼事都不懂叫我們去找他女兒講，然後她女兒就是擺明一副不搬，你去告我啊的態度，，請問我們該如何處理，才可以請他們盡快地搬離，希望可以盡快得到大律師們的答案。謝謝！感激不盡！

Ａ：依所述，您們應是屬於不定期租約狀況，但因為可能有土地法第100條所規定的要收回自住的情況，所以能主張合法終止租約，但若對方仍拒不配合搬離，一樣必須透過法院訴訟程序釐清，並在取得確定的勝訴判決之後，再向法院聲請強制執行，強制對方搬離。

Ｑ：律師您好， 聽完你的敘述但是我沒有去公證， 而且房客已經有半年不繳房租， 電話打給他也不接，LINE也不接，那我該怎麼辦呢?謝謝你

Ａ：建議提出相關租賃契約、匯款紀錄，向法院提起訴訟，請求對方給付租金及搬離房屋，待取得確定的勝訴判決之後，即可以向法院聲請強制執行，扣對方名下的財產，並請警察強制將對方驅離。

Ｑ：您好：店面年初租人，簽約期兩年，但承租人最近因為疫情的關係生意不好，期間房東也主動將房租打折。今天14號，承租人說月底前看是否可頂讓，否則月底要退租。當初契約裡有一條：本契約租賃期限未滿，ㄧ方擬終止租約時，須前兩個月告知。另有一條：未租賃期滿，扣押金一個月。契約書沒做公證，請問到底應該扣押金幾個月呢？

Ａ：依照您們的契約約定，既已明定租賃期間，以及提早退租需扣押金一個月等文字，即便沒有公證，在對方提早退租的情況下，則可以扣一個月的押金。

Ｑ：租屋時，如，只有第一年簽訂租屋契約。 後續，未再簽訂。房東有權利，隨時請其搬遷嗎？

Ａ：依所述，定期的租賃契約應已轉為不定期租約，原則上，除非有土地法第100條所定之情況，否則房東不得任意要求租客搬離。

Ｑ：承租房子超過20年 想問的是 瓷磚剝落還是瓦斯管線要換（因為超過10年了），是承租人要付的嗎？ 房東說，使用者要付費，所以屋內所有東西都不付擔一分錢

Ａ：民法第425條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
原則上，如果您們契約沒有特別約定，在租賃期間所發生的修繕問題，是應該由房東負擔的，如果房東不願意處理，您可以在催告其修繕後，自己進行修繕，並從租金中扣除修繕費用，或甚至您可以終止租賃契約。

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