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土地法共有不動產登記案件易發生大吃小眾暴寡爭議監察委員糾正內政部

土地法共有不動產登記案件易發生大吃小眾暴寡爭議監察委員糾正內政部

CNEWS匯流新聞網記者張孝義/台北報導

台中市太平地政事務所2020年辦理一件共有不動產移轉登記申請案件時,沒有盡到職權調查義務,監察委員調查後,發現土地法第34條之1立法恐侵害人民財產權之保障,依土地法34條之1制定的執行要點,讓地政機關辦理土地法第34條之1所有權移轉登記案件,無須進行實質審查,導致大吃小、強凌弱、眾暴寡等爭議,嚴重影響他共有人之財產權及訴訟權益,除建議行政院修法,更對內政部及台中市太平地政事務所提案糾正。

監委表示,土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算」。

立法設計特許透過「多數決」方式排除民法第819條第2項「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意」規定,係為在兼顧共有人權益範圍內,促進共有不動產之有效利用。不過,實務辦理土地法第34條之1案件過程,卻常有未能兼顧他共有人權益之疑慮。

監委指出,因土地法第34條之1立法恐侵害人民財產權之保障,所以同條第2、3、4項對他共有人的權利保障如事先通知、對價給付、優先承買權均有原則性規範,內政部也訂定土地法第34條之1執行要點作為地政機關審查之依據。

不過,這個執行要點第8點卻規定,有關他共有人的權利保障如事先通知、對價給付、優先承買權之主張,僅須由登記申請人於登記申請書適當欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任,登記機關無須審查其通知或公告之內容。

這個規定,造成他共有人對土地法第34條之1第1項至第3項規定的權利有爭議時,申請人亦得依據切結事項即據以辦理並完成登記,等於為求登記機關之方便及迅行登記而將問題與爭訟成本轉嫁他共有人承受,不僅逾越母法保障他共有人之意旨及逸脫行政程序法本賦予登記機關之職權調查權限及義務,更嚴重影響他共有人之財產權及訴訟權益,經核確有缺失。

監委舉太平地政事務所為例指出,發生爭議的共有不動產移轉登記申請案,他共有人檢附經台中地方法院收件之「民事起訴狀」及「民事聲明許可為訴訟繫屬事實登記狀」,向太平地政事務所提出異議,主張已向法院提起買賣關係不存在訴訟。太平地政事務所亦將他共有人提起上開訴訟作為2020年9月18日駁回登記申請考量因素之一。

不料,案件駁回後,太平地政事務所僅憑申請案登記申請人之代理人口頭說明他共有人已撤回訴訟及提出不同案件之撤回抗告狀,在未進一步積極向他共有人或法院確認本案訴訟實際繫屬之情況下,就直接認定他共有人已撤回訴訟故所主張之異議理由已不存在,接著以內部簽呈方式撤銷駁回處分回復補正狀態,難謂已善盡職權調查義務,核有怠失。

此外,太平地政事務所2020年9月18日作成駁回處分後,曾以2020年9月21日書面通知他共有人本案已駁回,之後該所於2020年9月22日撤銷申請案的駁回處分,竟沒有再以書面通知他共有人已撤銷本案駁回處分,無疑對其造成程序上之突襲,除與誠信有悖外並有損民眾對行政機關公平公正之信賴,過程亦有缺失。

監委指出,太平地政事務所引爭議的買賣登記案代理人以不同案件之「撤回起訴狀」向太平地政事務所證明他共有人已向台中地方法院撤回本案確認買賣關係不存在訴訟,導致太平地政事務所誤信其為真實而撤銷本案駁回處分,加上辦理過程,疑未落實土地法第34條之1法定先行程序等情,有無違反地政士應盡義務及地政士法、地政士倫理規範等相關規定,請內政部督飭台中市政府本於權責確實釐清、依法查處。

此外,監委也認為,登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者,登記機關應駁回登記之申請,土地登記規則第57條第1項第3款定有明文。然而,登記機關實際辦理登記時,對於「何謂與申請登記法律關係有關之權利爭執」,以及何種權利爭執應由「司法機關以裁判為之」、何種權利爭執應由「地政機關以行政處分定之」,經常存在不同見解,以致民眾無所適從。內政部允宜釐清土地登記規則第57條第1項第3款規定應予駁回之範疇,列舉可適用該規定之常見態樣以供實務執行,俾利登記機關與民眾辦理登記作業時有所依循。

最後監委表示,塗銷「訴訟繫屬註記」是登記機關依法院核發訴訟終結證明,將原登載於地籍資料之訴訟繫屬事實註記予以塗銷,並不是行政處分,按現行法制規範,固未要求登記機關須另行通知相對人及已知之利害關係人。然鑒於登記機關依民事訴訟法第254條規定辦理塗銷訴訟繫屬註記登記時,可能對原註記登記申請人造成影響,內政部允宜統計登記機關塗銷訴訟繫屬註記導致當事人發生爭執之情形,並區分訴訟終結之態樣進一步研議事先通知原申請人之可行性,以求周延。

照片來源:CNEWS匯流新聞網資料照片

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