文／嫺人 攝影／日常散步．李盈靜
編按：45、50歲後，可能長期租屋，或照顧父母與之同住，因而有存款但沒有房子，到這階段還該不該買房，還是繼續租屋就好呢？中年後畢竟與年輕人條件不同，如果要買房，預算要怎麼抓，才不會風險太高，影響退休金？嫺人提出中年過後買房或租房的幾個考量。
有了一桶金，該買房還是繼續租房？在網路上已經有不少的文章討論，但我還是數次被讀者問到，像是45、50歲之後，愈來愈逼近退休年齡前，有可能長期租屋，或照顧父母與之同住，因而始終是無殼族，即便有一桶金，仍感覺老了之後沒有房子不安穩，這時候該不該終於認真考慮買房？我想用具體的案例和大家分享如何簡單做分析。
中年過後買房或租房的5個考量
40、50歲不比30、40歲有比較長的人生可以轉圜，有幾個面向對於中年過後買房特別需要慎重考量：
1. 年齡和工作性質是否有能力支付5年以上的貸款？
民國110年的最新的房地合一稅2.0因為打房，對短期套利者加重課重稅，像是以前持有期間在5年以內要賣出，稅率只是20%，修法之後拉高為35%。
也就是說買了房子之後要考慮是不是可以正常繳房貸5年以上？不然就要繳35%的重稅，甚至如果是只持有2年以內，稅率還可以高達45%。
中年過後買房特別要考慮有沒有可能工作中斷繳不出貸款？超過50歲之後萬一工作中斷，在一般行業找不到接續工作的風險會隨年齡增加而變高；而看工作性質，如果是公務員，當然這個風險相對就比較小。另外，50歲之後因為健康因素而不能繼續工作的可能性也會提高。
2. 家庭成員能分擔嗎？
例如萬一有需要時，家中有工作能力的成人兒女，或許可以一起全家群策群力繳房貸，但如果是小孩工作也不穩定，這樣還是要謹慎評估靠自己的力量繳貸款的持續力。
3. 資金部位大小，減低萬一繳不出貸款的風險
考量前面所說年齡的風險變數，如果45、50歲之後才買房，有「用現金買也差不多能付得起」的資產準備是需要衡量一下的，這樣可以避免萬一繳不出貸款時需要負擔高稅率緊急賣房求現。
4. 資產配置，避免風險過於集中
如果買這間房子之後，幾乎沒有其他可以用來投資理財的資產，那要考慮風險過度集中在一間房子上的問題。像是多年前有朋友買到林肯大郡的房子，這時如果身邊沒有其他的資金，並且已經年過45、50歲，那樣現金流的隱憂就會浮現。如果考量到中年過後要更安心的情況下買房，也許是當有「2桶金」，也就是一桶買房、一桶可以理財運用的時候才考慮進行。
有比較充裕的準備才買房，也可以在萬一房貸利率像美國最近（2023年）一樣飆太高時，能彈性決定是不是要提前償還貸款，避免成為無奈的屋奴。利率變動風險是退休後必須慎重考量的風險之一。
5. 2種快速試算法
除了上面的觀念，美國也有2個快速公式可以衡量在房屋上的適當預算，以免房貸支出壓力比山大。
第一個是房貸支出的28%法則，也就是房貸每月還款金額不要高於月薪的28%。
再來是總貸款（包含房貸）支出的35%法則，也就是所有貸款還款支出不要超過月薪的35%。
以上在申請貸款時，銀行也會做一些評估，不過自己可以先從這些角度自評一下，買房並不一定對每個人、每個年齡都是最好的選擇，別讓買房的壓力壓垮每一天。接下來我們就用真實的案例來分析，你也可以依照自己的狀況試著套進來想一想。
50歲上班族打算10年後退休 該如何評估買房或租房？
下面用讀者的案例稍作編修之後來舉例：
．50歲單身上班族小芳，預計60歲退休
．目前年薪150萬元，等於每月12.5萬元
．現有資金1,500萬元
．目前居住於台北市，每月租金2萬元、其他生活開銷平均為2.5萬元
小芳最近對通貨膨脹很有感，擔心未來沒有工作收入之後被漲房租影響現金流，甚至聽到許多房東不願意租房給年長者，萬一有天房東不續約了怎麼辦。50歲是不是買房最後適合的年紀了？而如果買房又應該鎖定在多少的預算？
用適當的「每月房貸還款金額」推算適合的房價
我們先用前面提到的2個法則來試算：
．28%法則：如果以房貸月還款金額不要高於月薪的28%來計算，小芳適當的月還款金額是35,000元，這樣不會有太強烈的屋奴感。
．35%法則：因為小芳自己另有一筆資產，是若用現金也可以買得起的準備款，而假設小芳也沒有其他的貸款或經濟壓力，是可以用較高的35%法則為小芳試算看看，這樣上限可以提高到43,750元。
如果以一般「年齡＋貸款年限≦65或75」的公式計算，小芳可以貸款的年限是15～25年；這邊比較保守以15年計算，畢竟超過60歲之後小芳就沒有工作收入。
以2023年10月台灣銀行15年期的房貸利率約2.25%上下來試算，小芳可以買的房子應該要控制在貸款1千萬元以內，如果以591房屋交易網查詢，若小芳仍想居住於台北市，那就要選擇住在蛋白區，或是小間的小套房。
買房或租房對現金流和退休金準備的影響
接著我們來看，買房或是租房，對小芳的資金運用和退休金準備會有什麼影響，我個人主觀傾向是要有一間自住房比較好，不過，也真要客觀評估，避免成為壓力山大的屋奴。
比較項目 買房 租房 對現有資金的影響 ．小芳目前有1,500萬元，假設買了一間總價1千萬元的房子，自備款300萬元，還剩下80%的資金、也就是1,200萬元可以運用，還是相當安全的比例。 ．沒有影響 未來現金流
．15年期房貸每月攤還約4.6萬元，加上生活開銷2.5萬元，未來15年開銷預估為每月7.1萬元。
．退休之前的10年小芳每月仍有5.4萬元可以儲蓄支付稅金及投資理財。
．小芳之後除了個人所得稅，之後還會要繳房屋稅、地價稅，也要考慮房屋的維護成本。
．租金和生活開銷預估每月為4.5萬元。
．退休之前的10年小芳每月有8萬元可以儲蓄預留稅金支出以及投資理財。
資金配置
．若小芳保留一年生活費71萬元做緊急預備金，這樣付掉頭期款後的初始資產1,200萬元中仍有1,129萬元來做股六債四的資產配置，以5%報酬率保守估算，到60歲時可以累積為1,839萬元。
．假設後續10年每月剩餘的薪資5.4萬元中可以投入80%、大約4萬元來定期定額投資，以5%報酬率估算，到60歲時可以累積出624萬元。
．以上，到60歲退休時，小芳在房子之外還可以有2,463萬元的可投資金額，以5%報酬率試算，每年能產生123萬元的投資收益，即便在60歲退休之後的前5年仍需要負擔房貸，應該不至於產生現金流的問題，更何況退休後還有勞保年金和勞退。
．若小芳保留一年生活費45萬元做緊急預備金，這樣在1500萬的初始資產中仍有1,455萬元來做股六債四的資產配置，以5%報酬率保守估算，到60歲時可以累積為2,370萬元。
．假設後續10年每月剩餘的8萬元薪資中可以投入80%、大約6萬元來定期定額投資，以5%報酬率估算，到60歲時可以累積出936萬元。
．以上，到60歲退休時，小芳估計有3,306萬元的可投資資產，外加勞保年金和勞退。
買房和租房的優缺點分析
以小芳的狀況，只要控制買房的預算，加上謹慎理財，仍可以很好地兼顧退休金的準備。
買房的優點：
．擁有房子的歸屬感，自己的房子可以佈置成自己喜歡的樣子。
．老後除了住養老設施，也可以選擇住自己的窩，不會有老後被迫搬遷的問題。
．房子也是資產，未來也可以再出售變現。（但要考慮少子化等因素影響，避免認為房價只漲不跌）
買房的缺點和風險：
．購房後萬一短期內工作有變數，房屋增值趕不上稅金負擔可能會產生本金較大比例的虧損。
．台灣目前房貸利率還低，貸款是比較好的選擇，但萬一未來房貸利率如同美國2023年飆高，就要有提前償還的準備。是可以採取固定利率房貸，但也要注意是否有陷阱。
．若遷就工作地點，例如像在台北市買房的選擇性就很有限。
．以小芳的狀況來說，自有資金狀況不錯，未來10年工作展望也可以，買房子是可以考慮的選項，但若是太緊迫，則會有資產過度集中於單一房產的問題，變成美國人說的「house-rich, cash-poor口袋空空的房子富翁」。
．遇到惡鄰，若要換屋代價不小。
．房子會老舊，住幾10年後變成古蹟，我家就是，有天要換屋？若不搬遷也會需要重新裝潢的費用。
租房的優點：
．以台北市高房價地區來說，用比房貸低的負擔就可以有比較寬敞的空間可以運用。
．租屋地點要調整時彈性較高。
．資金可以彈性運用（但也要懂得穩健理財，才不會兩頭落空）。
．在以上例子的計算中沒有考慮持有房屋的維修、稅金等成本，若是租屋都不需要。
租房的缺點：
．房東因任何因素（例如想賣房或是房客年老）可能不續租。
．通貨膨脹，未來結束租屋後，養老設施的費用是否仍可以負擔？
．很多房東不會花大錢更新設備，像是冷氣壞掉不換比較貴的省電冷氣，結果房客的電費支出降不下來。
有朋友跟我分享，一直拿不定主意買房而租房，遇上幾位屋主因為房價飆漲，有漲就想賣房，結果他們被迫搬了10幾次家，房租也在10幾年內漲成雙倍，聽起來比主計處公布的租金指數年增率還要高。到後來實在厭倦了搬家，還是決定買房了。
當然這並不是會發生在每個人身上，像我家樓上的租戶就遇到佛系房東，原地住了20年以上房東沒想賣屋，房租也不怎麼漲。
租房或是買房，看資金、際遇及狀況，沒有標準答案，我的朋友中還有人採取了入住租和買之間的「地上權住宅」的折衷做法，這是後話。
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