德國房地產市場趨勢：新屋漲幅有限、舊屋詢價頻繁、公寓租金漲較兇
根據德國房屋仲介平台Immoscout24最近完成之調查，德國消費市場正面臨長期以來少見的低潮。雖然新冠疫情關注程度減低，但受到俄羅斯入侵烏克蘭引發的能源價格飆升、民生用品及糧食價格走高，德國民眾消費能力已大不如前。而普遍的不安全感也間接沖淡了中產階層打算實現擁有房子的夢想與意願。尤其一想到即將面對的秋冬季，未來收到水電暖氣帳單，或是房東通知補繳之前的預扣差額時，面對經濟隆冬的恐懼感也逐步降臨。
隨著各國金融主管當局的一再升息，歐洲央行也可能將採取逐步加息抵抗通膨，買家群體及需求將不可避免地縮小 — 房地產價格也隨之下降。至少，在2022年第2季，專家的看法似乎是對的。在近年來一直引領價格趨勢的大都會區，房地產市場的競爭有所緩解。在某些第2線城市以下的鄉鎮區市場，不動產廣告中要求的價格出現明顯下降。
不過，近期Immoscout24研究，市場走勢未必符合民眾對房地產市場發展的期望。因為最近開始，房地產要價又出現上揚 — 儘管速度不是很快。Immoscout24統計，2022年第3季度，現有公寓（成屋）的價格比上一季度高出約0.9%。新建公寓的價格則平均上漲1%。就單戶住宅而言，現有建築的要價將上漲0.5%，新建建築的要價上漲1.9%。現有公寓平均每月收到9到13次詢問報價，其響應量明顯高於新公寓，新屋平均每週僅收到2到3次詢價。
Immoscout24調查顯示，慕尼黑仍然是迄今為止德國新建建築成本最高的大都市。第3季度的平方米價格約為9,837歐元，因此比其他6個大都市高出3,000歐元以上。在各大城市的比較中，科隆仍然是唯一一個平方米要價低於6,000歐元門檻的大都市。其他大都市，新屋每平方米造價介於6,400至6,700歐元之間。
至於各主要城市之現有公寓市場，情況則略為複雜。在法蘭克福、杜塞道夫及科隆，只能觀察到房價的微小變動。柏林與漢堡在要價方面無視目前的溫和發展，遠高於全國平均水平，分別上漲3.2%與2.8%。在第2季度停滯不前後，慕尼黑和斯圖加特的價格分別小幅下跌-1.1%和-1.4%。ImmoScout24總經理Thomas Schroeter認為，可以觀察到德國房地產市場正在平靜下來，尤其是在大都市，需求變得較為緩和。
另一方面，租賃市場的發展則令人擔憂，ImmoScout24分析：由於需求的變化，預計未來幾個月租賃價格的發展將比購買價格更巨大，Schroeter總經理指出，新公寓租金平均漲幅約2.5%，舊公寓的漲幅則更大，約2.9%。
對於許多正在覓屋的民眾來說，租金變得越來越難以負擔 — 除非主動減低住屋需求，例如找居住面積較小的公寓。現在可以越來越多地觀察到這種趨勢。數據清楚地表明，民眾在平台搜索找房時，較小坪數的公寓越來越受到關注。尤其是30平方米以及50平方米以下的公寓，詢問度成長最多。
對於未來房市前景，ImmoScout24的房地產專家還是看到希望：Schroeter總經理估計，租金收益率更高的前景，可能會促使未來對新建築的更多投資，這將會在中長期創造更多供應的機會。
不過，目前建築材料市場上有關木料、鋼材和水泥價格不斷巨幅上漲，卻也對房地產未來發展投下變數。新建築項目的融資隨著利率上升而變得更不利，各地建築行業公會已多次反映，抱怨承造新屋接單越來越困難。
本案Immoscout24平台相關統計，係採用過去5年內大約850萬筆廣告之數據進行分析，彙整集結按季製作「住屋市場晴雨表」（Wohnbarometer）。各項數值並參照擬分析比較的各類型房屋對象來選定。待售公寓係以德國市場較常見之居住面積約80平方米的3房公寓為基準。獨戶住宅（透天屋）則以140平方米的居住空間以及600平方米的地塊為基準。「新建建築」類別則包含所有2年內完工之建物。
根據該平台綜合統計，估計2022年第3季，德國6大主要都市公寓住宅（舊屋）租金走勢（依漲幅排序）大約為：柏林+3.2%；漢堡+2.8%；杜賽道夫與科隆+0.5%；法蘭克福-0.2%；慕尼黑-1.1%；斯圖加特-1.4%。整體全國平均值為+0.9%。(資料來源：經濟部國貿局)
資料來源-MoneyDJ理財網
