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老商辦越資深越沒身價? 北市這6棟單價站上百萬元

台北市老商辦居多,卻是越老越身價越好。根據實價登錄統計,台北市指標商辦中,屋齡逾30年的大樓,就有6棟近年的交易單價站上百萬,分別位在信義世貿商圈、復興南京商圈及敦南商圈。專家分析,這些單價達百萬等級的老商辦,雖然屋齡高,但因位處核心區位條件,原本就是區域指標大樓,加上商圈空置低且企業需求高下,價格反而有所支撐。

信義全球資產觀察實價登錄辦公室買賣記錄,發現這6棟大樓近年交易單價站上百萬、屋齡30年以上的指標商辦,包含「美孚時代通商」、「揚昇忠孝大樓」、「揚昇金融大樓」、「揚昇商業大樓」、「潤泰金融大樓」、「敦南摩天大樓」。

台北市的指標商辦中,屋齡逾30年的大樓,這6棟近年的交易單價站上百萬,儘管屋齡高但處於核心區位,身價不減反增。(圖片來源/信義全球資產)

信義全球資產總經理柯宏安指出,近年企業實質需求強勁且新商辦供給未增加,不僅頂級辦公租金頻頻創新高,精華地段的指標老商辦也出現屋齡很高,但身價一點都不低的現象。

至於能支撐破百萬單價的條件,柯宏安表示,除了商圈發展性、交通便利性、空置率等外部條件,大樓維護品質、建築格局、採光視野、當棟進駐企業組成等內部條件也是關鍵;此外,每筆交易當時的景氣氛圍、大樓是否具改建效益都是價格影響因子,並非所有大樓都能出現百萬單價行情。

位於忠孝東路四段的美孚時代通商大樓,臨近捷運國父紀念館站,在2013年已出現每坪百萬行情;在信義世貿商圈的揚昇忠孝大樓,今年高樓層出現一筆實價單價逼近140萬元;復興南京商圈的揚昇金融大樓,從2013年起交易單價就都維持百萬元以上,而鄰近的揚昇商業大樓2020年也看到百萬成交單價。

至於敦南商圈則有潤泰金融大樓於2014年出現每坪百萬交易,鄰近還有敦南摩天大樓,屋齡剛屆30年,卻是這6棟中屋齡最低的,近八年若有交易的成交單價也都有百萬水準。

單價達百萬等級的老商辦,原本就是區域指標大樓,加上商圈空置低且企業需求高下,反而支撐價格。(圖片來源/信義全球資產)

觀察交易記錄,有過半數是百坪以上的中大坪數交易,推算單筆總價達億元以上,主力購買者多會是具實力的中大型企業。由於近年商辦交易主要來自企業自用置產需求而非短期投機買盤,在市場健康成長且供不應求下,辦公室產品也產生一種保值甚至增值的置產效果,應該是這些中大型企業交易決策的背後關鍵。

信義全球資產總經理柯宏安分析,企業在長期營運發展考量下,有較高預算購買辦公室者,尋找新A辦是可評估的選項,不過北市全新商辦的供給預計需1到2年後才會陸續釋出,且以南港區為多,對需求急迫的企業,儘管市區既有商辦普遍屋齡較高,在商圈商業機能與便利性優勢下,市區精華地段的指標商辦大樓仍為企業購置的優先選項。

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