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6月建案議價率減 後市埋隱憂

新建案、預售配圖
▲「住展風向球」今年6月分數為43.6分,已經降至今年最低點,相較5月減少2.1分,不過對應燈號仍維持「綠燈」,已經連續11綠。(圖/張勵德攝)

國內房市真的要開始走下坡了嗎?代表北台灣新建案市場趨勢的「住展風向球」,今年6月分數為43.6分,已經降至今年最低點,相較5月(45.7分)減少2.1分,不過對應燈號仍維持「綠燈」,且已經已經連11綠。不過風向球6大構成項目卻呈現「二升二降二平」,新成屋戶數、成交組數等2項分數下滑,預售屋推案量、議價率等2項分數上升,另待售住宅建案數、來客組數等2項分數持平。負責調查的《住展雜誌》研發長何世昌表示,6月風向球分數下降主因是建商推案、民眾買房意願偏低有關。「雖然風向球目前仍在綠燈之上,但分數已經很接近綠燈與黃藍燈交界,後勢不能過度樂觀。」

雖然近期本土疫情有緩降趨勢,但除了疫情、央行升息外,又有台股暴跌衝擊,外在因素相當嚴峻!根據《住展雜誌》調查,北台灣6月預售屋推案量稍有成長但不足500億元,單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中正「向陽上冠」、大安「親家JIA」、南港「達欣東匯」;新北市-中和「華固得月」、三重「元利樂樺」、淡水「合嘉素晴」;桃園市-中壢「欣宇」、龍潭「幸福山丘NO.1」、桃園「長堤凰澄」和「合輝大璽-水月」、大園「華登新城峰」、蘆竹「合雄心之丘」;新竹縣-新埔「竹科臻邦」等案。6月完工釋出的新成屋戶數急降至1百餘戶,單一案量逾15億元以上的指標案僅有台北市-大安「閱大安」。

新案的供給水位少,線上建案賣壓也就不大,6月線上待售的住宅建案數已連續3個月低於1千個以下。即使近期房市整體買氣並不算好,但建案售價還是鐵板一塊,6月北台灣新建案平均議價率降至11.19%,較5月減少0.5個百分點,是今年以來變動幅度最大的一次,充份說明目前賣方心態是「不是不肯賣,是不肯便宜賣」。

代表市況的成交與來客組數部份,6月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為25.5組/週,較5月微減0.1組/週。追蹤的指標建案平均成交組數約2.0組/週,較5月減少0.5組/週。

何世昌指出,6月新建案市況與5月差異不大,新公開銷售的建案依然一支獨秀,但需注意新案的蜜月期大幅縮短;除了少數特例外,新案高人氣蜜月期通常僅能維持2.5個星期左右,之後來客與成交組數就快速走低。但在疫情爆發與升息之前,新案蜜月期往往能維持1個月左右時間,如今蜜月期已減少1.5個星期。

市場有壞消息,同時另有好消息。近期指標建案回籠客比例有增加趨勢,也許是因為回籠客已考慮多時、也可能遲遲等不到降價,回籠客成交比率有略升的跡象,而這個狀況能否延續下去,將是7月市況回穩的關鍵因素之一。

何世昌認為,雖然目前新建案市況還不到悲觀的程度,房價也屹立不搖,但大環境不友善的因素除了升息與疫情之外,全球大升息引發的經濟衰退疑慮正在形成新的風暴,外部環境對房市的干擾將一波接著一波;假如干擾的時間拖到8、9月,市況還未好轉且分數持續下探,就要留意風向球近一年趨勢線是否會轉為下彎。

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