Q：又有百貨進駐信義區，年初才剛開幕的南山微風，與日本人氣鐵道百貨合作，引進號稱全亞洲最大的超市，打出美食牌吸客，開幕之初，成功帶來近十五萬人潮湧進信義商圈，在新光三越、微風、統一阪急、台北101、誠品書店及信義威秀電影院的群聚效應之下，帶動整個商圈蓬勃發展的商機。
反觀過去同樣是名店精品進駐、潮牌插旗，年輕人最愛的東區商圈，反倒店面空置率暴增，即便於年節假期，人潮也遠不如以往。如今，就連位於太平洋SOGO百貨旁，執業四十一年的老字號江浙餐廳永福樓，也將於二月二十四日吹起熄燈號。想請問莊教授，相較信義區及西區商圈人潮依舊，甚至更勝以往，東區是如何由盛轉衰？又該如何起死回生？
A：猶記得二○一三年，東區商圈炙手可熱，國際品牌紛紛插旗，房租跟著飆漲，當時因為租金自八十萬元飆漲至一八○萬元，逼走了在忠孝東路四段177號經營三十年的台灣老字號炸雞店「頂呱呱忠孝店」，並改由瑞士名錶Swatch接手，但才幾年光景，Swatch也已於二○一八年底退租，如今原本的黃金店面，卻經常淪為特賣會的臨時賣場。
依戴德梁行所公布資訊，忠孝商圈空置率從去年第二季四％，快速攀升至第四季九．一％，主因除房東不願調降租金之外，最近甚至連特賣會都有撤出情況，因此，空置率可能會進一步上升到一成，究竟這一僵局還能持續多久，大家不妨拭目以待﹗
投機客炒房 租金飆漲─雄獅旅行社25坪店面月租一百萬元，是否房東與房客聯手炒房？
事實上，台北市由捷運沿線串連起幾個主要的商圈，往西，包含串連台北車站、西門町的西區商圈，往東，則有信義區及以忠孝東路四段為主的東區商圈。
然而，東區租金的高漲，不能不提到二○一二與二○一三年房地產高峰時期秒殺階段的投機客，除炒高房價外，也讓整個商圈的房租越來越貴，東區為何快速沒落，真正原因與投機客「蓄意炒作」脫離不了關係。
炒房、炒租金就與投機炒股的手法雷同，由一群特定人士蓄意炒高房價，當住宅房價一坪動輒上百萬元，房東也就自認為他的店面肯定價值超過五百萬元，從二○一○年亨得利鐘錶以每坪五五六萬元購置忠孝東路四段店面，到二○一四年三月，運動用品通路代理商萬岳公司以每坪約一三六○萬元超高價購買忠孝東路四段55號店面，再到忠孝東路與復興南路交叉口雄獅旅行社二十五坪店面每月租金一百萬元，不禁令人懷疑是否房東與房客聯手炒房，終致不務正業，只想賺取不當報酬，房租也脫離原本應有的價位。就像沒有賺錢卻被投機客炒到超高本益比的股價，最後也都迅速下墜，更慘的甚至以下市收場。而東區的興與衰，正是一步錯、步步錯的結果，如想查緝元凶，只要逐一追溯源頭，即可真相大白！
發展商圈特色 留住觀光人潮─名店進駐、商圈特色，缺一不可
所有商圈都不是一朝一夕形成，每個商圈的屬性也各異其趣，以西門商圈而言，消費以國中至大學生為主，而當地的特色小吃與各種推陳出新的攤販，都成為吸引觀光客到此一遊的主要因素。
至於信義區有101大樓作為地標，及各大國際精品名店進駐，吸引的則是較具有消費力的上班族等年齡層較高的消費者，雖然屬性不同，卻都吸引滿滿的人潮，也成為主題商圈成敗的關鍵。
然而，除地面之外，包含台北車站、東區及信義區等商圈也都極力想要發展地下商圈，不過效果並不理想，或許俟台北大巨蛋完工之後，可進一步規劃連結信義區商圈、市政府到國父紀念館的地下空間，以及遊覽車的定點停車場，如此一來，不僅讓司機得以充分休息，也能增加觀光客的停留時間，藉以提升消費購物的商機。
商圈與餐飲相輔相成─老字號餐飲相繼熄燈，見證商圈沒落
其實，各個商圈要崛起，皆與餐飲有著相輔相成的關係，相較東區商圈的老字號餐飲品牌紛紛收攤，事實上不僅是近期的永福樓，過去在阿波羅大廈後側一樓的鼎泰豐、洪瑞珍三明治等，原先都是匯聚人潮錢潮的良性循環，讓該商圈的人潮始終維持著一定的熱度。不過，隨著租金的調漲，不但嚇跑了原本深耕在此的老字號餐飲品牌，同樣也帶走了大部分的人潮，如今，要再脫口說出東區有特色的知名餐飲品牌，可說是少之又少。
反觀其他商圈，則是紛紛引進國外的特色餐飲品牌應戰，譬如信義區商圈的新光三越，就引進日本著名的「一蘭拉麵」，至今排隊人潮未見消退，並找來米其林一星的美式原木燒烤「Wildwood live fire cuisine」吸引不同喜好的客層；ATT同樣打出來自新加坡米其林一星的「莆田仁」；另外，101也引進香港米其林一星的燒臘店「了凡香港油雞飯麵」。而西區京站百貨更是有剛獲得其林三星的「頤宮」坐鎮，吸引人潮自四面八方前來嚐鮮，同樣帶動不少美食商機。
人潮帶動錢潮，如今東區由盛而衰，幾個著名的鑽石等級店面，包含萬岳運動品店、頂好名店城、永福樓等早已門可羅雀，業績大幅衰退，以頂好名店城為例，二樓每坪房價曾高達二一七萬元，去年重挫至八十多萬元，跌幅高達四成。東區的沒落在於缺乏新品牌等創新性餐飲進駐，商圈內兩大老字號百貨SOGO及明曜，都沒再持續引進新的餐飲集團，既缺乏吸引力，當然帶動不了人潮，當年統領百貨提早熄燈其來有自。
此外，網路經濟的崛起，也著實改變了不少年輕客層的消費型態，永福樓的收攤，更代表著一個世代的消費斷層，尤其戰後嬰兒潮隨著年歲增長，現階段該族群大都已退休並且普遍缺乏收入，加上年金改革，更是削弱了一部分的消費力道，加以現在的年輕人愛嚐鮮又要追求高CP值，永福樓的合菜即便再經濟實惠，也比不上五星級酒店吃到飽的自助餐。
而知名「東區粉圓」所在的忠孝東路四段216巷，過去常見的街邊傳統小吃也沒有多大改變，缺少創新的變革，人潮至少流失了一半，此外，又少了觀光客的消費力道，低獲利的餐飲業抵擋不了高漲的租金，取而代之的是獲利高的精品名牌及各大銀行等進駐，長久以來一直缺乏特色的商圈，自然也就漸漸被新崛起的商圈所取代。
東區潮起潮落─政商名流＋林蔭大道，商圈快速崛起
早期東區蓬勃發展，主要與當地居民不乏達官顯要，敦化南路與仁愛路更是市區僅有的兩條林蔭大道，也正因此而吸引更多高所得階層落戶。此外，東區的貴族醫院也特別多，包含中心診所、宏恩醫院、中山醫院、仁愛醫院及國泰醫院等，更有不少名校群聚，尤其捷運陸續通車進一步帶來新一波的高所得階層與觀光人潮。
但好景不常，東區近年大起大落，相信多年來往返光復南路至復興南路段的民眾都很有感，沿途不少燙金店面，包含當初的萬岳運動用品代理商，以及二十五坪一個月租金要一百萬元的雄獅旅行社，取代台灣中小企銀的亨得利鐘錶等，如今部分店面轉變為文青店，並且少見國際精品進駐，反倒多了跳樓大拍賣的特賣場，牆面上貼出「五折優惠」的海報，卻只見路上行色匆匆的路人，頭也不回的揚長而去，僅剩一樓轉角牆面的塗鴉依舊清晰可見，歷史記憶裡，這裡還曾是過去無殼蝸牛號召上萬人夜宿的所在，東區的興衰令人不勝唏噓！
如何找回昔日光彩─端視台北市政府如何整頓
至於要如何才有機會找回昔日東區的光彩？想要商圈復活，台北市政府責無旁貸，應主動協助組織「○○商圈管理委員會」，重新整頓，一一加以規範。譬如東區巷道林立，但建物窳陋衛生條件差，或許可以參考日本的巷道文化逐一加以改善，包含騎樓違規攤販的整頓等，凡此種種都是想要賺取觀光財之前，必須正視的主要癥結焦點。
若欲東區商圈再起，首要之務必須改善自身的基本條件，租金問題則由市場自行決定，至於炒房客那一招，就端視台北市政府是否要積極整頓商圈，或只是以消極的開徵空屋稅因應！