老公寓都更如何一坪換一坪?吳宜學:土地持分面積是關鍵  

anue鉅亨網 更新於 2019年12月06日02:19 • 發布於 2019年12月05日06:17
老公寓都更如何一坪換一坪?吳宜學:土地持分面積是關鍵  
你家都更可以一坪換一坪嗎?專家建議先試算。(圖/鉅亨網資料庫)

台北市老公寓又老又沒電梯,考量住宅安全,許多民眾都希望重建老屋,不僅房屋換新還能漲房價;;然而不少民眾最大的共同疑問就是「現在還能一坪換一坪嗎?」對此,土地改革協會副秘書長吳宜學表示:「所謂一坪換一坪,是以住戶持分的土地面積之價值去換算未來可分回的面積,而不是以目前的室內實際坪數換算;自己可以先試算,才可以避免過度浪漫影響都更。」

「關鍵就是地價要夠高、單戶土地持分要夠,原建築樓層最好不要太高,4 樓以下公寓等,符合這些條件的住戶就很有機會。」吳宜學舉例說明,假設在一處 50 坪土地上有 8 戶老公寓,此次重建面積適用危老條例,假設每戶實際室內坪數面積是 22 坪 (舊公寓公設很低)、所持分的土地約 6.25 坪,依土地持份價值可換回更新後的房地價值為 3000 萬元;3000 萬除以當地新成屋房價單價 100 萬元,未來單戶就有機會可以分回 22 坪的室內面積 + 8 坪的公設,合計就會有 30 坪的權狀面積。

但是反過來說,土地持分過小、社區戶數過多,一坪換一坪就很難達到;他直言:「一般重建後依個案不同狀況,獲得坪數甚至都有可能被打個 7 折,這也就是目前原住戶與建商之間的矛盾所在。」

有部分建商發現住戶的期待,因此推出「虛的」一坪換一坪。簡單說,就是將「換回的實際面積+大公、小公面積+附屬建物面積」,最後同樣換回原坪數給你,例如剛才上面 22 坪公寓的案例,你換回來實際的室內面積可能只剩不到 16 坪,其他的 6 坪變成是公設。

吳宜學表示,住戶自己可以先試算,如果擔心太複雜、怕算錯,除了直接找建商外,住戶也可以尋求都更開發顧問公司、危老工作站或估價師,「初步的簡易評估,非常有機會獲得免費諮詢。」他也建議,倘若無法達成一坪換一坪的目標,自己要調整心態,重建後房價有機會提高 1.2-1.5 倍甚至 2 倍,住戶未來仍可以處分獲利,「都市更新」的速度才能提高。

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