留意3重點 降低REITs投資風險

Smart智富月刊 更新於 2020年02月08日05:23 • 發布於 2020年02月15日03:00 • 蔡賢龍

近年全球退休人口大增,這龐大的退休族因面臨波動加大而獲利不易的投資市場,使得個人退休金和法人退休基金,都在追求穩定收益的商品。

其中,房地產信託基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)因為抗通膨、與股票債券相關性稍低,又像債券一樣會配發利息,而甚受青睞。不過,如果投資人只看配息高低來篩選REITs,反而會陷入風險。

根據我長期對REITs的研究觀察,投資REITs應該要注意以下3個重點:

重點1》價格與利率
首先要提醒的是,REITs雖然收益穩定,但價格波動跟股票一樣大,且無回收價格,故不具保本效果。

至於REITs價格波動與利率的關聯,從歷史經驗來看,升降息是會對價格表現有些影響,但是並不具高度相關性,故不宜以利率升降作為操作REITs的依據。

重點2》集中與分散
對於REITs的物業,一般咸認為分散較好,分散的項目包括:地理分布、租金來源、租戶行業、租戶比例。如果在上述項目愈分散,就愈能承擔風險,萬一遇到天災人禍,或是物業內部整修,不至於收入銳減,而影響股東收益。

對於物業集中的REITs,雖也有集中的好處,譬如物業單純、管理容易、能力圈集中等等,但為了減少收入來源單一的問題,最好還是選擇有適度分散的REITs。

重點3》負債與融資
所有REITs最應該檢視的重點是負債與融資。REITs對投資人的好處,在於如果把「應稅」收入的90%配出可以免稅,所以,投資人可以享有不錯的配息收入。但是,這同時代表REITs的管理者沒辦法留下足夠的資金,購買下一個物業,或者是因為現金儲備量不足,導致面對虧損與環境變動的能力降低。

REITs為了擴張物業,必須籌措資金,方法有變賣手上成長性不夠的資產換得現金、跟銀行借款、發行新股跟市場籌資,或是私募等。

如果是選擇跟銀行借款,就更需要注意,一般企業借貸,比較健康的狀況是「以長支長」,以長期借貸來購買固定資產。

但REITs跟銀行的借款資金是屬於短期借貸,變成「以短支長」,會產生流動性問題,如果無法再融資,那就破產了。所以控制負債以便於能靈活地再融資,是檢視REITs風險很重要的課題。

5指標看負債與融資狀況
以免產生流動性風險

對於REITs的負債與融資,可用以下5個指標觀察:

1.債務比率:目前香港與新加坡規定REITs的資產負債比率(Gearing Ratio,詳見名詞解釋)須小於45%。

名詞解釋_資產負債比率

Gearing Ratio,指的是「任何有息負債的總和/總資產」,因此並不包括無息負債,不是總資產負債比率(總負債/總資產)。所以Gearing Ratio通常小於總資產負債比率。

舉例來說,新加坡星獅地產信託(SGX-J69U),資產負債比率近10年都維持在30%以下,控制得相當漂亮(詳見圖1);香港陽光房地產信託(HKG:0435),近年資產負債比率愈來愈低,表示財務健全、舉債空間變大,面對風險也較有抗壓能力。

2.債務分散:主要是到期日、債務數量與債主等3項都要分散。
如能把債務到期的時間平均分散,甚至連還款對象的數量也能夠平均,就不會遇到某年要償還大量債務,導致資金運作困難。

新加坡豐樹商業信託(SGX:RW0U)是典型案例,不但把到期日與債務分散,近5年沒有1年還債比率大於20%(詳見圖2),這樣較不會遇到再融資風險,債務也比較好處理。

3.利息保障倍數:代表REITs能否付出每個月的利息,最好的比率是長年大於4,當然偶有幾年稍低是可以接受的。像新加坡騰飛房產信託(SGX:A17U),自2007年至2019 年的利息保障倍數皆大於4,就是在一個很安全的狀態。

4.借款利率:因為利率的升降關乎借貸成本,所以如果能維持在低利率,就能減少負擔,甚至若為固定利率,就不會受到利率升降影響。所以需注意REITs整體平均利率會不會太高,固定利率的負債占多少比率。

像新加坡豐樹工業信託(SGX:ME8U),固定利率的借款幾乎占了總負債的8成(詳見表1),換句話說,不管利率升降,對豐樹工業信託的利息負擔影響不大。

5.抵押比率:有擔保借款的比率愈高,REITs壓力愈大,靈活度愈少。萬一遇到狀況,原本以為有不少資產可以賣出變現,後來才發現原來是不能夠變賣的抵押資產,那就會出現問題。

譬如,美國REI Ts的OHI(Omega Healthcare Investors),從2012年開始,有擔保借款的比率不斷下降。這也表示OHI愈來愈得到認同,不用抵押物就能夠借款。

總結來說,REITs最重要的部分,其實是負債的處理是否恰當分散,一旦處理不當,風險就會增加。

負債處理是否得宜
取決於管理階層能力

有時REITs又會用短期借貸來購買新物業,這會產生再融資風險。而是否能夠順利融資,又跟債務分布的狀況與旗下物業賺錢的狀況息息相關,所以相當吃管理階層的能力。

REITs雖然可以像包租公一樣收息,又不用處理惡劣房客、上層漏水、隔壁擾鄰等等問題,而且好的REITs能夠隨著通膨而調升給予的配息。但是其實投資REITs的風險並不小,主因為REITs把多數現金都配發出來了,承受風險的能力就大幅下降。

所以REITs不僅物業要分散、產業與租客要分散,債務也需要分散,才能夠減少風險。(本文作者為「急症最前線投資現金流」部落格版主)

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