〈南山人壽建新大樓〉除信義行政中心地上權外 明年3月世貿三館標案還將掀波瀾

anue鉅亨網 更新於 2019年11月21日07:34 • 發布於 2019年11月20日11:22
〈南山人壽建新大樓〉除信義行政中心地上權外 明年3月世貿三館標案還將掀波瀾
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛。(鉅亨網記者張欽發攝)

台北市信義行政中心地上權案今 (20) 日開標,南山人壽以 159.81 億元的權利金得標,換算每坪權利金單價 744 萬元,容積單價 132 萬元,創下信義地上權案歷史單坪新高,商仲業者指出,明年 3 月世貿三館將開標,是北市最後一塊大面積素地,面積近 5000 坪,將是明年上半年商用不動產指標性投資案,預料金融、壽險業持續聚焦信義區。

信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產經理王維宏分析,去年空軍活動中心以每坪 720 萬元標脫,創地上權每坪單價新高,地上權重新受市場關注,而信義計畫區可開發的土地稀有,加上信義世貿商圈空置率持續緊縮,大型企業對於大面積辦公需求提高,造成此次信義行政中心搶標熱潮。

對於南山人壽高價取得此信義計畫內的地上權案,瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,南山人壽有其重要考量,主要在此基地為信義計畫區僅存少數幾塊不用整合、可直接開發的大面積土地,對企業中長期收益、品牌形象有無可取代重要性;同時,去年南山廣場開幕前預租市況極佳,加上目前 A 辦租金漲勢強,辦公室場稀缺性創造不敗地位,預期未來產品也會很搶手。

同時,此地上權案除為海砂屋,申請危老重建至少有 30% 容積獎勵外,如果時程獎勵延期,收益空間還能再加大;黃舒衛也點出,此一地上權案可容移、高度檢討得以松智路加公園、廣場、綠地,未來如比照南山廣場移入容積,還會成為指標性超高大樓,品牌、收益再加成,台北市信義行政中心地上權案近 101、南山廣場、捷運站,形成三強鼎立的聚集效應,且與自己的南山廣場形成獨立商圈、生態圈,強強聯手,減少對手插旗、競爭的損失。

信義行政中心為台北 101 及南山廣場圍繞,地段極佳因此吸引壽險業熱愛,基地總面積 2147 坪,都市計畫土地使用分區為一般商業區,可適用都市危險及老舊建築物加速重建條例,容積率 560%,初估興建成本約 70 億元,若加計土地開發權利金 159.81 億元,開發金額達 229.81 億元。信義全球資產統計,總計 2008 年至今壽險業標下台北市地上權案已超越 970 億元,其中以南山人壽投資地上權案占為最大宗,以 428.69 億元登上寶座,分別標下信義計畫區的南山廣場以及信義行政中心地上權。

2012 年南山人壽以每坪 509.1 萬元權利金標下現今南山廣場,今天以每坪 744 萬元登上信義計畫區地上權案地王寶座。去年台北兩大地上權案,空軍活動中心以及中正區成功段地上權成功脫標後,炒熱市場氣氛,地上權案重獲關注,金融、壽險業擁有充分的資金,對於台北精華地段的土地投資可說是毫不手軟。

隨著信義計畫區商業活動熱絡,頂級辦公、百貨商場逐漸林立,國際企業陸續插旗,Google、微軟、亞馬遜、Facebook 持續擴充對台灣的投資比例,對於辦公室面積需求也持續擴大,近幾年興起的共享辦公,首選地也是信義區,需求面積更是大幅度的提升,使得南山廣場是租不到 1 年多的時間,進駐率達 8 成,高樓層租金更是出現 4500 元紀錄。

同時,信義商圈空置率出現歷史新低點,來到 3% 以下,供給呈現緊縮情形,這也代表信義計畫區已接近滿租的情況,若信義行政中心未來要開發辦公大樓,租金有望挑戰 5000 元以上。

 

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