打炒房再追擊／越打越狠！央行看到哪些炒房亂象？

好房網News記者林和謙／台北報導

從2018年台商回流之後，大量資金回台，加上Covid-19疫情爆發，受主要經濟體寬鬆貨幣政策影響，全球利率走低，使得房價飆漲趨勢變本加厲，其中也衍生房市炒作、排隊購屋、哄抬等亂象，房價衝高引發民怨，也讓主管機關頭痛。109年（2020年）12月初，行政院提出「健全房地產市場方案」，結合政府各相關部會的政策及力量來穩定房地產市場，央行為其中一環，為防範過多銀行信用資源流向不動產，央行也適時推出選擇性信用管制措施，就在2020年12月8日祭出第一波信用管制措施，一直到今（2024）年9月19日的，共推出七波信用管制，除了要調控房市、管控信用資源合理使用，也要抑制民眾看漲房價預期心理。

房地產學者提醒，國內這波房市熱其實是畸形的，是因為市場資金過多堆積起來的熱潮，但普遍民眾的收入及所得不高、消費力也不強，整個市場結構與情況有點扭曲，貧富差距更加擴大，形成惡性循環。

在2020年12月初央行第一波信用管制出手時，央行總裁楊金龍說，外界對房市改善有很深的期待，加上行政院推出健全房地產市場方案，經過周全討論，因此央行提出新修正的選擇性信用管制，是很合適的時機 ，我們希望符合社會期待，因此儘速推出。行政院於2020年12月中旬指出，對於打炒房措施，政府的態度就是房屋不能當一般商品炒作，或是有人利用不合理手段，如炒紅單、利用銀行貸款炒房，造成房價不合理上漲。針對這些情形政府都會拿出手段因應，包括不動產貸款的限制、相關政策工具，一定會積極進行。

除了2020年12月的央行第一波信用管制，到了2021年內政部「實價登錄2.0」、以及財政部的「房地合一稅2.0」持續推出，加上2023年內政部《平均地權條例》修法、嚴格限制預售屋換約轉售，再到今年7月1日上路的財政部囤房稅2.0政策，政府各部會幾乎使出全面性的壓抑措施。

而2020年至今，各部會的房市及稅制政策中，央行也祭出多達七波信用管制。央行經研處官員表示，2020年12月初的第一次不動產貸款管制措施，主要是規範高風險貸款戶，不會影響首購、換屋等實質需求族群的房貸，當時市場資金充沛，我們要求銀行持續強化不動產授信風險控管，除了注重其利潤、也要注意社會責任，須妥善配置資源。

2021年3月18日央行第二波信用管制出手，央行說，因發現銀行在不動產貸款的增幅還是大，因此再修正不動產貸款管制措施，包括自然人、公司法人貸款成數都有調整。包括全國公司法人購置住宅貸款最高成數一律4成；全國自然人購置住宅貸款第3戶最高貸款成數由6成降到5.5成，並新增第4戶以上購屋貸款最高成數從6成降至5成；且都無寬限期。此外，購買高價住宅（豪宅）最高成數，從6成降到5.5成，並新增第4戶（名下已有3戶房貸者）以上高價住宅貸款最高成數由6成降為4成，無寬限期；也新增工業區閒置土地抵押貸款措施，最高限貸5.5成。

2021年9月、12月央行又接連祭出第三與第四波信用管制措施，針對擁多屋民眾申辦房貸、工業區閒置土地抵押貸款、購地貸款都再作限制；央行官員指出，這幾波下來，已有助於銀行降低授信風險，但當時觀察到，全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流向囤房、囤地，所以決定再修正選擇性信用管制政策。

2023年6月中旬的央行理監事會議，央行中止了連五次升息，因觀察到國內通膨緩步回降，並考量到整體經濟情勢，所以維持政策利率不變。而當時第五次信用管制出現，央行官員說明，當時國內全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加上2023年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比都比上一季增加，且自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升，為持續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，所以新增規範自然人於六都及新竹地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成。

而今年6月中旬的第六波與9月19日的第七波信用管制，力道明顯逐步加大，央行總裁提醒外界應記取「房市過熱」不利經濟金融穩定的啟示！央行經研處官員表示，我們觀察到申辦特定地區第2戶購屋貸款的撥款金額呈增加趨勢，為持續強化管理銀行信用資源，降低授信風險，今年6月中調降自然人特定地區（六都與新竹）第2戶購屋貸款最高成數上限為6成。

而第七波再加重力道，不僅調升存款準備率1碼，還包括新增名下有屋者申請第一戶房貸無寬限期、第二戶購屋貸款成數降為五成且實施範圍擴大至全國等，且餘屋貸款最高成數由4成降為3成，緊縮房市金流的力道出乎市場預料，被外界稱為央行「史上最猛打炒房手段」。央行經研處官員指出，其實觀察總購屋貸款數據，推估今年上半年有近2成民眾已有房屋、但仍然申請1筆購屋貸款，若給其寬限期，容易用於短期炒房，並非好現象，必須控管。此外，該規範也可防堵此類借款人利用銀行貸款進行炒房，並可避免銀行資金流於囤房，另外，餘屋貸款成數再調降，可加速建商出售餘屋，增加住宅供給，對抑制房價上漲有助益。

至於會不會再有第八波信用管制出現？央行總裁楊金龍於今年11月中旬在立法院接受立委質詢時表示，第七波管制主要有三大目的，包括：對銀行進行道德勸說，盼其自主調整不動產放款、不過度集中房地產；第二為希望讓首購族可順利取得銀行貸款；最後則希望扭轉大眾對於房價上漲的預期心理。央行評估，目前這三個目的已經達到，也預期房價會在2025年中「慢慢下來」，讓房市逐步軟著陸。

更多好房網News→

打炒房再追擊／央行決心狠出重拳　房市後況怎麼走？

想買房?租屋? 房市議題、專家觀點，全都在好房網Line！現在加好友