蓋社宅拼政績討好了誰？ 居住正義靠這招才有解！

五月，德國，春光明媚，從柏林到漢堡，我們社團法人台灣樂齡建築發展協會的一群人，熱情洋溢，不斷行走，不斷追尋，一家家機構拜訪，十天過去，聽了許多簡報，參訪了十幾個案件，心底裡卻漸漸花絮零落，蕩漾著一絲哀怨。

結束參訪，坐在火車上，灌滿了訊息的腦漿搖搖晃晃，恍惚出一張圖像──「台灣住宅開發模式與德國合作住宅差異對照圖」，於是便畫了下來，謹奉獻給台灣鄉親，也呈獻給現在與未來的執政者們參考。

▲德國與台灣的住宅發展模式差異，德國講求由住戶開發自己想要的住宅。（郭紀子提供）

住宅議題一直是國人熱烈討論的焦點，台灣的住宅政策歷經多年發展，不斷完善。但是，開發商與投機客炒作房價，追逐利潤，結成利益聯盟，在利益極大化的共同追求中默契配合，加上政府政策效力不彰，造成高房價難解，這是「以商為本」的發展模式。 

2017年1月11日，政府公布《住宅法》大幅修正條文計65 條，重點在解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題，期望能落實居住正義，照顧弱勢及青年族群的居住需求。但是，住宅產品的使用者──「住戶」，在政府投資的社會住宅中，不僅無法參與整個興辦過程，當社宅完成後，也仍然是由政府補貼房租及實施管理維護的臨時居所，出現了住戶被動接受結果，同時要主動爭取福利的現象，因此，政府做得越多，爭議越多，不滿也越多，這在「以政為本」的發展邏輯下在所難免。 

針對台灣住宅政策的困境，究竟有沒有更好的住宅政策或解決方案呢？德國的合作住宅開發模式非常值得借鏡，這種開發模式，至少有4大優點：

①住戶以主人翁的身分主動參與住宅開發與協調的全部過程，為自己開發想要的住宅，產品適其所需，並掌握所有細節，避免了許多不必要的爭議。

②房屋不能擅自出售，幾乎游離於市場機制之外，消弭炒作的可能。

③住戶自我開發，房屋落成後也靠自我管理維護，居住成本可大幅降低，居住品質卻大幅提昇，讓住戶得到真正「實惠」的居住空間。

④住戶具有強烈的社群感，有效增進鄰里互助與人情，尤其對於高齡社會落實居家安養意義重大。

這一發展模式經過多年摸索，已經取得很大成功，是一種真正「以人為本」的住宅政策與發展模式。 

兵無常形，豈容安常習故、閉門造車？！天色濛濛，還有北歐的一絲清冷，飛機已經緩緩地滑行上跑道，越跑越快，最後，轟地一聲就起飛了。我也期許著，台灣住宅政策的改革精進與合作共生住宅的騰空發展。 

▲德國柏林的青銀共居共生宅，裡面住著失智老人、需要臨終關懷的長者，與年輕家庭。（郭紀子提供）

【郭紀子小檔案】

現任景文物業管理機構董事長、台灣物業管理學會副秘書長、台灣樂齡建築發展協會副秘書長、台北市公寓大廈管理維護商業同業公會理事，長期觀察台灣房市、住宅政策與產業動態，是物業管理與銀髮住居的專家。