計算房地產內在價值》怪老子教你從租金行情，推算合理房價！

台灣的房價自2009年起漲後，於2014～2015年創下歷史高點，直到政府實施打房相關政策後才停止漲勢。2016～2019年以來，房價雖然沒有繼續往上漲，但也跌不太下去，有意購屋成家者，看到居高不下的房價，若沒有長輩幫忙，根本不敢妄想買房。然而在外租屋者，也沒有好到哪裡去，這幾年來不少租屋族都能感受到，租金節節升高；如果已有足夠的買房頭期款，到底應該先買房還是繼續租房？房價這麼高，是不是乾脆長期租房就好？

若有關心近期的新聞時事，可注意到「高租金逼走○○店」相關報導，也就是北中南都會區的店面，因為房東漲租金，即使店家經營得有聲有色，獲利已無法支撐上漲的租金。有些店家選擇搬遷到租金較低的地點，有些則是選擇關門大吉。不只是店家租金上漲，上班族所居住的雅房、套房，家庭居住的公寓、大樓等，也都日漸上漲。根據行政院主計總處的數據，全台灣的租金指數，自2011年後呈現每年上漲的趨勢（詳見圖1）。因此今年的租金，不一定等於明年的租金，也不可能等於10年後的租金。

接下來我就要跟大家分享，如何利用租金評估目前的房價是否值得你入手。方法是先找出欲購買房屋的租金行情，並算出永久租用該房子的租金總金額，再回推為未來租金於現在的總價值（即「現值」），算出來的價格就可作為該房屋的合理房價參考。

步驟1》估算永久租屋的未來租金現值
首先來計算，永久租屋總共得支付多少租金？最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金，再合計未來租金的現金流量。由於近年的租金趨勢是一年比一年高，然而我們無法估計租金的上漲幅度，因此先預設租金隨著通貨膨脹率而成長。

舉個例子來說，如果一間房子今年的月租金是2萬5,000元，全年則是30萬元，以通貨膨脹率為2%來試算，在列出租金的金額時，第1年就填入「300,000」元，第2年上漲2%，則填入「306,000」元，第3年為「312,120」元⋯⋯依此類推。

假設要永久支付每月租金，可以將未來每筆租金的現金流量先列出來，看起來就是無限多筆（詳見圖2）。意思是說，如果我們手中有一筆資金，每年都能用這筆資金創造現金流入，直到永遠，那麼就可以用創造出的現金流入，去支付每年的房屋租金，也就是所謂「永續年金」的概念。用此概念來看未來租金的現金流量，即可套用現值的公式，算出「未來租金現值」。例如目前房屋年租金為30萬元，年租金以通貨膨脹率2%每年成長、投資報酬率為5%，即可算出未來所有租金，加總之後的現值為1,050萬元。公式如下：

也就是說，若現在拿出1,050萬元，投資於報酬率5%之投資標的，獲利就足以產生未來所需要的租金，而且直到永遠（詳見實戰操作）。因為投資報酬率為5%，所以第1年光是獲利就有52萬5,000元，扣掉上漲2%後的租金30萬6,000元，還剩下21萬9,000元；本金1,050萬元一點都沒有減少，還增加了21萬9,000元。依此類推，不論是多少年，本金不只永遠不會減少，所增加的幅度還足以應付租金成長。

總租金現值，受3變數影響
計算現值的公式，當中有3個變數：「目前年度租金」、「租金成長率」、「投資報酬率」，又該怎麼設定呢？

◎目前年度租金：以你想要購買的房屋而定，可上網或到實地查詢類似條件房屋的租金作為參考。

◎租金成長率：租金成長率可能因為地點有所不同，我們採取與預估通貨膨脹率相同的2%估算，已算是相對保守。當然，若是都會精華區、鄰近大眾交通樞紐，預估的租金成長率就可以稍微調高一點。

◎投資報酬率：同樣年租金30萬元，不同的投資報酬率，計算結果也不一樣，表1列出投資年化報酬率在3%～6.5%的未來租金現值，可以看到當投資報酬率愈高，未來租金現值愈低。但是如果真有一筆資金，打算透過投資獲利來付租金，也不會放在投資風險過高的標的，最適合的就是定存及投資等級債券的組合，因此預設報酬率也不會太高。

步驟2》將未來租金現金視為房地產內在價值
從上述計算結果來看，只要有單筆1,050萬元資金，投資報酬率5%，且該房屋目前年租金為30萬元，就足以永久支付未來的租金；那麼，用租的或買的，不都是一樣？因此對於有能力達到年投資報酬率5%的人來說，1,050萬元就相當於房地產的內在價值，也可視為合理房價的參考值。假若能用1,050萬元或相近價格買到這間房屋，對於房屋需求者而言，就是值得買進的價格。相反的，如果房價遠高於1,050萬元，那麼目前選擇用租的還是比較划算一些。

任何投資商品，不論是股票、債券、房地產等，都有其內在價值。透過上述的應用，可以幫助我們了解目前房價到底是貴還是便宜。

房價和地域有相當關聯，可能台北市大安區的房價過高了，但是萬華區卻是被低估。以縣市為單位來看，也有可能台北市、新北市房價過高，而高雄市、台中市的房價偏低。要如何知道房價是貴或便宜，就得依靠一個實際可行的評估方式，否則只會流於臆測而已。

實戰操作》計算房地產內在價值
可從「怪老子理財」網站左側的「下載書籍之EXCEL檔案」選項，點選「怪老子的簡單理財課」進入本書專區，下載「計算房地產內在價值」試算表，填寫黃色儲存格，即可看到自動計算的結果：

Step 1：填寫房屋年租金，即可自動計算內在價值
先填入欲購買房屋的①「目前年度租金」（B1，此處以30萬元為例），「租金成長率」預設為2%，「投資報酬率」預設為5%，即可自動計算出②「未來租金現值」（B4），亦可視為該房屋的內在價值。（本文摘自《怪老子的簡單理財課——不必死命存，一樣變有錢》第4章）

●小檔案＿怪老子

本名蕭世斌，「怪老子理財」網站站長，《Smart智富》月刊專欄作家；台灣科技大學電子工程學系畢業，曾於科技業任職25年。

40歲時才發現，終日勤奮工作不一定能帶來財富，於是開始自學理財。從統計學、財務管理等基礎理論開始學起，搭配Excel進行財務規畫，並成功應用在投資實務上，50歲時如願達成財富自由。

離開職場後，成立「怪老子理財」網站，不定期發表理財與投資文章；亦成立「怪老子學堂」，教授理財及投資課程；至今仍常受財經媒體之邀，撰寫專欄文章及提供投資建議。

另著有《怪老子帶你看懂財報選好股》、《怪老子教你這樣算：解答一生財務問題》、《怪老子教你：理專不想告訴你的穩穩賺投資法》、《第一次領薪水就該懂的理財方法》、《薪水族非懂不可的理財課》DVD。

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