十年房價漲幅驚人！人非主因、關鍵在這裡！

自從Covid-19疫情結束、全球經濟復甦之後，國內的投資市場也開始逐步復甦，不只股市加權指數屢屢創下歷史新高點，房價更是出現明顯的漲勢，累計近十年來，六都各地的平均房價漲幅多達18～90％。

然而，在加薪有限、物價大漲的情況下，許多民眾以及房市專家不禁開始懷疑：錢越來越薄、民眾的購屋能力節節下滑的情況下，房市現在的大漲市況會不會是另一個泡沫的開始？

▲國內房價這一年漲很多，許多民眾擔心這是否為另一次的泡沫危機？

要回答上面的問題，必須先瞭解房地産業是一國的火車頭工業，也是最標準的內需型産業，因為房地産業涵蓋了上游的水泥、鋼鐵、瓷磚…中游的建築、營造、運輸…下游的廣告行銷、裝潢、家具、房仲…等，當各行各業的原料、人力成本上漲時，房地産的價格很難不漲，但是房價的漲跌也涉及了其它很多因素，尤其要注意以下幾個重點：

一、遷入人口數非直接因素

從內政部實價登錄的數據顯示，近十年來，台中市淨遷入人口數増加了10萬人、桃園市増加了近20萬元，但是台中市平均房價漲幅是57％，遠高於桃園市的40％；在南部二都方面，台南市近十年來的淨遷入人口數只増加1萬多人，高雄市甚至減少了1萬4000多人，但是台南市的平均房價卻大漲90％、高雄市也有65％的漲幅。

▲台南、高雄二都的房價漲幅遠遠超越人口數增加幅度。

反觀淨遷入人口數呈現負值的台北市，近十年淨遷入人口數減少了21萬人，房價卻還是上漲了將近18％。以此可知，並非遷入人口數比較少、房價就漲得比較少，反而過去房價漲比較少的地區，房價更容易出現補漲的效應；但是房價已經很高的地區（例如台北市、台中七期），人口數成長、房價漲幅一定就會受到比較大的壓抑。

二、科技園區帶來錢潮

俗話說：水往低處流。民眾投資、置產的「錢」也是一樣的道理，它不會一直在原地旋轉，而是會選擇放在房價比較低、或漲比較少的區域，房子離市區的距離不是問題，將來上漲、獲利的空間才會更大。

最明顯的例子就是台南、高雄兩市近10年來的房價大漲，主要就是受惠於新的科技園區的興建以及廠商進駐，房市投資者、置產族、自住客紛紛前往離市區比較遠的重劃區去購屋，讓原先重劃區房價基期較低的價格及漲幅，現在反而呈現大漲、強強滾的榮面。

▲重劃區的房價因為比較低，使得房價的漲幅比高價位的市區房價漲幅來得高。

首購族買這一類離市區比較遠的房子時，找每寸地點都要想著我…就要成家了，「就算距離很遠，心情也很期待著夢想成真」－快樂交屋的那天。

三、股市先走、房市跟進

房地産和股票相比，屬於總價偏高、但是穩定性、實用性也比較強的商品，因此當民眾或法人機構從股市裡賺到高額獲利時，通常會把這些資金轉移到房地産身上，所以當股市行情漲不上去、甚至下跌時，房市還可能繼續平穩向上，所以暫時別擔心房市變成泡沫囉！