租金，對於房東或租屋族而言都至關重要，身為房東的你，面對租客想調降租金時，該怎麼面對？而身為租客的你，在房東想調高租金時，只能摸摸鼻子、自認倒楣嗎？就讓蔡律師來告訴你，能調整租屋金額的關鍵條件。
（圖片提供／幸福空間）
一、房東可以調漲租金嗎？
什麼是租房子的成本，當然是租這間房子的房價，而租金就是使用這間房子的代價。比如說，這間房子的房價原來是600萬，出租的租金是1萬元，當房價變成1,200萬，也就是房價（成本）已經變成原來的二倍了，租金（使用的代價）還會是原來的1萬元嗎？當然要跟著調整到2萬元比較合理。
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所以，當房屋的價格上漲，房東的確會有想要調整租金的動機跟理由，但這樣一來，換房客會說，可是租約明明就是簽了租金1萬元，也押了期限是一年，就是要按照契約履行，怎麼可以漲房租呢？
沒錯，房東只有在租約沒有定期限，也就是我們一般稱為不定期租約的情況下，才能因為不動產價格上漲，聲請法院要求增加租金，至於大多數定有期限的租約，縱使不動產價格上漲，房東只能按照原來簽定的金額履約至租約期滿為止，不能要求調漲租金。
二、房客可以調降租金嗎？
跟定有期限的租約，縱使房價上漲，房東只能履約一樣的道理，只要是租約定有期限，縱使在這個期間內，房價下跌了， 房客同樣只能履約，無法要求調降租金，除非是在不定期租約的情況，房客才可以因為房價下跌，聲請法院減少租金。
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但是會有一種情況，房東租給房客的房子，有時候未必能夠使用到租期屆滿為止。什麼意思？難道房子會消失嗎？沒錯啊！房子的確有消失的可能，像是頂樓加蓋被拆除。
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頂樓加蓋在臺灣是很常見的，尤其把頂加拿來出租的更是不少，因為頂加環境比較危險，容易發生公安意外，常常變成政府整頓的對象。像是柯P剛當上臺北市長不久，南港頂樓大火燒出人命，柯P立刻清理出226戶頂樓有危害公共安全的違建，要求在三個月內自行改善，否則將派工強制拆除，結果非常有執行力，這 226 戶屋主通通自行改善完畢。
假如頂加違建改善後，原來租10坪的房子變成剩下8坪，依然維持原來的租金對房客顯然不公平！因為頂加被要求改善應該是房東要負責，這件事不能怪房客，房客當然有權利可以要求，按照滅失的部分請求減少租金。例如原來租10坪，租金10,000元，剩下8坪，租金合理的比例就應該調整成8,000元。
人每天總要洗澡、上廁所，如果頂加違建改善後，原來的廁所不見了，那根本無法住人了，這時候就不光是調降租金而已，房客可以要求提前終止租約。而且，這件事情不能怪房客，即便是房客提早終止租約，房東也必須將二個月的押金還給房客，甚至於房客因此被迫搬離，房東還應該要補貼房客一些搬遷費才對。
【本內容節錄自精選好書《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》】
書名：《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》
作者：蔡志雄
出版社：三民書局
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