第一戶貸款無寬限期、換屋族得多張羅1成自備款！「金龍海嘯」重災區出列，會出現預售轉約解套潮？

作者 : 彭蕙珍

圖片 : shutterstock

央行周四（9/19）舉行第3季理監事會議宣布，不僅調升存準率，並加碼第7波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從7大都會區擴及全台，衝擊即將交屋並申貸之消費者。

依照慣例，建商取得使照後需於6個月內通知交屋，住商機構彙整內政部統計，觀察全台除7大都會區外，2024年4月至2024年7月各縣市核發住宅使照量，僅彰化縣使照量破千宅，名列前茅。

央行第7波打房，重擊全國換屋族

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波打房措施除了第2戶限貸令擴及全台，另規範名下有屋者第一戶購屋貸款無寬限期，重重打擊全台換屋族群。

尤其是近期受限於銀行滿水位等議題，過去購置預售屋即將交屋民眾申購已需排隊，如今都會區以外居民購屋貸款又需多準備自備款，購屋負擔可謂重中之重，成為此波「金龍海嘯」第一波受災戶。

沒有寬限期、還得再多張羅１成自備款

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則是表示，央行的第七波選擇性信用管制措施，對於換屋族影響甚鉅，全國一致適用第二套房貸成數最多5成，等於買房子要拿一半現金出來，得再多張羅1成自備款，名下有房子的第一套房貸也不能有寬限期，馬上就要進入償還本金階段，對於換屋族資金會形成考驗。

尤其前幾年房市景氣狀況不錯，有些購屋人去買預售屋一買好幾戶，或者跟著科技業下去投資的，勢必得先想辦法應對，這次信心面與實質面恐怕都有影響。

全台核發使照前五名，彰化縣大增排第一

根據內政部數據，觀察各縣市自2024年4月起，截至最新資料2024年7月為止，核發純住宅使照數量以彰化縣達1,648宅最多。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，彰化縣近期受惠於台中房市外溢，房價成長幅度有目共睹，同時在疫情過後台商回流，本身即有不少傳產「隱形富豪」的彰化縣，換屋需求有待滿足，為當地創造不少市場，吸引建商加碼進駐，這波交屋潮適逢限貸風波，恐讓區域新案市場遭遇不小衝擊。

他提醒，近年央行數次信用管制劍指多戶族與投資置產族群，且再次鎖緊各行庫水龍頭，或將迫使大開槓桿的投資客資金周轉出現難度，或將出脫手中物件以斷尾求生，有助於緩解目前市場上供給不足問題。

會出現預售轉約解套潮？

至於是否出現民眾期待已久的房價下修，早期入手預售買方可透過轉約解套，或乾脆解約以防斷頭；此時因應市場，買方可獲較大議價空間，只要賣方心態願意調整，想成家的民眾可望以「甜甜價」入手心儀物件，建議消費者不如趁局勢巨變之際大膽議價。

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