房市反轉將襲！　專家預言「未來走向」

好房網News記者林和謙／台北報導

今（2024）年已邁入第四季，結算前三季不動產市場表現，高力國際指出，商用不動產在自用需求撐住市場買氣下繳出漂亮成績單，土地市場跟住宅市場在銀行限貸令及央行信用管制出台前，購屋市場買氣熱絡帶動建商對於房市信心滿滿；然而在貸款限制等政策出來後，市場買氣銳減，交易數據在第四季將會有較明顯的反應與反轉。

高力國際研究部資深董事梁儀盈認為，產業的剛性需求、充沛的市場資金流入不動產市場，以及政策美意等三把火，助攻了台灣這幾年不動產投資熱潮。觀察這些投資趨勢可以分成兩種，一種是鎖定科技產業的概念區，以竹科為中心進而串連中南部產業廊帶，尤其半導體聚落在南部逐漸成熟，今年1～8月的半導體營業額已逾1兆元，高於竹科的7,080億元，更屢見相關大廠大手筆購買自用廠房，今年前三季在半導體產業領軍下，南二都的廠房成交金額就高達405億元，已經佔了全台商用不動產整體交易額的28％。

梁儀盈表示，就業的剛性需求也讓建商嗅到定住人口的住宅需求，進場充實土地資產，今年前三季，台南市及高雄市的土地交易額合計達481億元，也占全台土地交易的28％。另一個投資重點議題便是軌道經濟持續發酵，磁吸效應持續擴大，西部走廊從台北市到高雄市陸續有公部門大型招標案登場，包括高雄、嘉義、新竹、桃園的高鐵產專區都成功招商，陸續打造站區複合商業新地標。

這幾年不動產遍地投資的熱潮在2022～2023上半年的這一年半間，由於適逢全球進入升息循環、高通膨壓力、經濟復甦力道不如預期，加上央行加強信用管制，2022及2023年連續兩年土地交易金額下滑，建商獵地動能短暫熄火。隨著新青安房貸在2023年8月上路，以及科技產業及AI議題助攻下，建商看好剛性需求更積極搶進產業聚落區域儲備土地庫存，2024年前三季的全台土地交易大增至1,721億元，不過第四季開始，市場受到央行的第七波信用管制及銀行法72-2條的貸款限制，可以預見政策效應顯現，影響買賣決策時程，交易動能將趨緩。

高力國際指出，觀察未來五年釋出的供給量，全台「住宅」建物開工核發量體在2022年達到歷史高點的628萬坪，2023年也有535萬坪；而在科技業領軍帶動擴張投資下，全台「工業/倉儲類及辦公服務類」的建物開工核發量體，合計在2023年也來到歷史高點的292萬坪，不論住宅或商用不動產新增供給都持續釋出。而在此時市場氛圍受到政策壓抑，需求擴張不易，投資人將更審慎挑選物件擇優入場，除了既有的區位、交通及周邊環境等基礎條件之外，開發商要如何打造出更具有韌性的不動產取得投資人青睞？

高力國際董事總經理劉學龍分析，投資市場變化快速，要如何抵抗外部經濟及內部政策的雙重影響，自然是要去強化不動產本身的體質，隨著近幾年的氣候異常，時而酷熱時而暴雨，加上台灣地震頻繁，老舊建物的安全更引人疑慮，因此在這樣的先天條件下，不動產將朝安全、永續、智慧化的發展方向，因此未來的不動產應具備基本「五力」，也就是「建築永續力」、「災害應變力」、「管理服務力」、「科技創新力」以及「健康舒適力」，若將每一次的天災都視為對不動產的體檢，那麼從源頭開始就增強自身的抵抗力來打造一個具有韌性的不動產，才是最根本治源的方法。

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