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俄烏戰爭通膨升!專家:買房有危險

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更新於 2022年03月09日09:16 • 發布於 2022年03月09日08:46 • 記者張勵德/綜合報導
▲俄烏戰爭推升國際通膨升溫,此時是否該進場買房?政大地政系教授張金鶚提醒小市民,未來央行升息壓力大,「此時進場是危險的」。(圖/美聯社/達志影像)

俄烏戰爭引爆全球關注,歐美各國紛紛對俄羅斯祭出強硬經濟制裁,美國總統拜登及英國首相強生今(9)日更宣布禁止進口俄羅斯原油及天然氣,企圖斬斷俄羅斯經濟命脈,但經濟制裁就像雙面刃,也造成國際原油及原物料價格飛漲,全球產業鏈大亂。雖然戰爭遠在地球另一端,但對國內來說也有不小的衝擊,尤其台灣民眾最關心的房市後續是否會受到影響?該不該選在此時進場,以免未來房價又追不上?21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出,從過往經驗來看,不動產仍是市場主力投入目標,俄烏戰爭對國內房市影響預期為「短空、中長穩」,有自住需求的人可以趁利率還在低點時進場。但政大地政系教授張金鶚提醒小市民,現階段央行升息勢在必行,此時搶進房地產「絕對是危險的」,不要因為擔心價格上揚而貿然搶購,必須慎重考量後再出手。

▲通膨疑慮之下,有錢人搶進房地產短期內可能刺激房價上揚,但小市民擔心未來追不上漲價搶進,恐怕面臨巨大的還款壓力。(圖/《NOWnews》資料照片)
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董家菱指出,綜觀過往台灣重大事件與房市的影響,2003 SARS風暴雖短期房市下挫,但經由政府提撥撥2800億元優惠利率購屋貸款,讓房市進入「量升、價漲」階段。2008年雷曼兄弟破產引起的金融海嘯導致全球經濟衰退,卻也引發美國聯準會祭出QE政策帶來的超低利率金融市場,加上台灣遺產稅自40%下降至10%,使得眾多台商攜帶熱錢返台搶入房地產市場,因此可見眾多大事件帶來的經濟海嘯,終歸都將資金熱浪帶回不動產的市場。

不過另一方面,目前世界各國對俄羅斯的經濟制裁就跟雙面刃,未來全世界也開始受到反噬。董家菱說,由於俄羅斯是全世界最大的產油國之一,當石油無法出口時,會讓市場供需失衡導致油價大漲,連帶讓其他原物料齊漲,進而導致通膨問題越趨嚴重。另外,國內外主權基金、銀行所持有的俄國債券、俄國資產也面臨巨額虧損,如果戰爭持續惡化,不僅使撐不住的公司相繼倒閉,還會讓金融市場面臨巨大衝擊,房地產市場將有可能也會因通膨、升息、資金緊縮等受到影響。

如果通膨情況繼續惡化,美國聯準會可能會加大升息力道、加速縮減資產負債表,以及各種金融方式來降低通膨。當國內央行宣布升息,房貸利率就會跟著提升,最直接反應到每月所支付的房貸的費用也會提高,利率的升高也會影響購屋者的意願。此外,當全世界面臨原物料高漲的狀況時,營建成本也會持續飆高,也將會反應在房價上,由此可見,俄烏戰爭帶來的海嘯威力不容小覷。

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董家菱說,在相對混亂的經濟情況之下,不動產還是市場主力的投入主要目標,研判俄烏戰爭國內房市影響,將是「短空、中長穩」,如果是以投資的角度來看,在前景還未明朗之前,建議還是以保守為宜。至於有購屋需求的小市民來說,董家菱提醒,買房前最好要先釐清自己的目標,究竟是自住還是投資?現金流是否能因應未來升息壓力?「如果是以自住為主,只要評估現金流能夠因應,那麼趁著目前銀行利率還處在低點時進場,不失是一個好時機!」

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,俄羅斯是鑽石、天然氣、石油、鉑、鋁、黃金、鎳和鋼等原料的前5大生產國,其中對於建築營造相關,影響最直接的就屬鋼,而石油漲價也會影響進口產品運輸成本費用,因此可以預期近期的鋼鐵價格或進口建材會有波動,不過國際預測,俄烏戰爭會在強權國家施壓和各國調節下,影響程度可望逐步減緩。

雖然許多產業沒有直接受影響,但是戰爭引起的恐慌心態,以及對於股市匯市的變化,多少也間接影響各國經濟,加上可以預期的升息規劃,導致購屋族出現觀望心態,不過也因為鋼鐵原物料成本上漲,經濟穩定增長的情況下,房價下修空間不大。「建議有自用購屋需求仍要持續看屋,才能隨掌握市場變化,一但找到符合期待的物件,也有機會在國際經濟和房市政策明朗後,立即出手。」

不過政大地政系教授張金鶚對於國內房市卻抱持保守態度。他認為,俄烏戰爭引爆的通膨壓力不容小覷,當停滯性通膨產生之後,民眾的所得受到影響,只會越來越負擔不起高房價;但另一方面,有錢人卻會趁此時積極搶進房地產,導致價格上揚,這一來一往之間產生的預期心理,又會讓小市民擔心未來追不上房價漲幅,因此國內房價的上漲壓力還是相當大。

張金鶚強調,最終房地產的走向還是要看政府打房的決心,是否願意出重手壓抑炒房。但綜觀國際經濟情勢,未來央行升息是勢在必行,對小市民來說,「現階段搶進買房是相當危險的」,恐怕未來還款壓力會是無法負荷的重擔,在買房之前務必要思考清楚再出手。

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