「買到凶宅、漏水屋我能毀約不買？」隱瞞重要資訊超崩潰！5大買賣房屋糾紛如何避開…專家來拆解

作者 : 彭蕙珍

圖片 : shutterstock

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買房是人生大事，尤其房子是高單價商品，更要特別謹慎。若是發生買賣糾紛，小則協商就能解決，大則會告上法院。

根據台北市政府地政局資料顯示，今年1-8月房地產買賣糾紛，最大宗是發生在不動產仲介經紀，前3名分別是永慶房屋，含直營和加盟店總計22件；第2名是信義房屋14件，第3名住商不動產有13件。

台北市房地產消費糾紛及糾紛原因的前幾名分別是產權糾紛、隱瞞重要資訊、終止委售或買賣契約、房屋漏水問題。究竟要如何避免買賣房子產生糾紛呢？

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以下請專家說明並教導如何避免發生買賣房子糾紛。

產權糾紛

樂居驗屋事業總監黃懷德表示，房產交易透過仲介簽約時會調閱謄本，確認產權是誰的。當仲介和賣方簽完委託後，要到現場核對，再度確認所有權人，並請他出具權狀及身份證等資料。

他指出，最有可能發生的問題是「一屋數賣」。利用產權移轉1至1個半月的空窗期將房子再賣給另一人。不過，現在這種狀況已經很少，因為通常會做「履約保證」。

如何避免買到有產權爭議的房子？他建議，買屋時要看產權謄本，最簡單、最省錢的方式是自己去調所有權人；二是找有品牌的仲介，在產權交付前，通常訂金還沒撥給賣方，較有保障。最後，等房屋過戶要再去調謄本，確認產權是否在自己名下。

永慶房屋集團交安事業處協理周國平補充，實務上發生過屋主有二胎、借貸，或產權即將被銀行查封等狀況，過戶會比較麻煩，要先確認。有頂樓加蓋、一樓庭院等增建部分，不保證可以永久使用的，買賣時較容易有產權爭議。

也曾有賣方車位只有使用權，沒有所有權。但有些賣方會訴求車位有價格，「也許有一天主管機關會要求回復原狀，買方要特別留意。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，通常大型房仲在接到委託案後，會做一本厚厚的「不動產說明書」，裡面會詳述物件的狀況，以及土地的所有權是否有問題、有占用到奇怪用地等，都會揭露清楚，買方要詳細審閱。

「隱瞞叫做我知情，也就是知道、刻意不講。」黃懷德舉例，投資客買房投資，有些人會將房子裝潢得很漂亮，當交易完成後，買方找專業的人來看，才發現天花板或是管線部分有鋼筋外露、漏水等問題。

如何避免買到這類房子？他指出，買方能做的就是多查證，若是有擔心的項目，如漏水、管線、凶宅等，「要和對方溝通，並請他寫進合約中；做這些動作是為了保證，如果屋主不處理，我可以追賣方或是仲介。」

因目前隱瞞重要資訊不能成為解約條件，買方若買到這種房子，只能透過賣方或仲介協商。

終止委售，指的是賣方「解專任」而引發的法律糾紛，這部分是賣方和仲介間的糾紛。

另有「終止買賣契約」。最常發生在景氣轉折時。若是景氣大好，賣方覺得自己賣便宜了，或是當景氣下滑時，買方認為自己買貴了，就會終止買賣合約。

如何避免？黃懷德說明，屋主要委賣房子前，請三思而後行，「不論買賣房屋事前都要人去查實價登錄，了解行情，減少事後反悔狀況發生。」

在實務上，周國平指出，年輕人最容易發生因資金或無法貸款而買不成房子的狀況。因年輕人資金不夠，通常要長輩協助，長輩不願意買單而終止買賣合約引發的糾紛。此時就需要協商。

在房地產糾紛中，周國平分析，屋況類狀況最多，其中又以漏水為最大宗。因台灣位於亞熱帶，氣候潮濕，中古屋漏水問題會比較多。他建議看房子時，容易漏水的地方，如：窗框、浴廁牆壁等要特別留意。另外，樓梯間有無壁癌或是漏水，同時最好在雨天過後去看房子。

曾敬德表示，買房最怕買到海砂屋、漏水屋。他強調：「不管買屋齡幾年的房子都要留意屋況，因建商施工品質不一，但老房子要特別留意。」

「海砂屋」是建築房屋時，混凝土所用的砂，使用來自海邊的海砂而一般用的河砂。因海砂中含有氯離子，會使牆面滲出白色痕漬，也就是「壁癌」，長期會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。

「想避免買到海砂屋，可以用仲介、向附近鄰居打聽等。」海砂屋通常會出現在30年左右的房子。

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