出租頂加、地下室、一樓公設…都更能否被估價？ 專家解析：改建不是「中樂透」！

作者 : 張孝瑜

圖片 : shutterstock

2024年4月3日上午，台灣發生規模7.2大地震，造成台北捷運中斷、環狀線毀損，花蓮更是嚴重受災區，共計有182棟房屋受損，其中甚至有17棟經過評估後有立即性危險，快速完成拆除。而台灣老舊房屋占比最高是台北市，平均屋齡達到37.78，讓老屋改建的急迫性與重要性再度浮上檯面。

0403花蓮大地震 加速都市更新進展

403大地震後，台北市喊出「大都更時代」，宣示加速都更；中央也推出修法，加大誘因，耕薪建設董事長黃張維觀察，住戶對於都市更新的關注度和支持度確實有顯著提升，除主動詢問都更資訊，住戶甚至會先花時間研究細節，顯見民眾對建物安全的關切程度。

黃張維解釋，921地震後北市結構設計標準有所提升，目前北市一般區域建物耐震設計基準為0.24G，能夠承受五級強震的安全要求，達到「小震不壞，中震可修，大震不會倒」的安全性。

只是地震對房屋結構的破壞有時候難以用肉眼察覺，若是房屋傾斜，或許「在家裡面滾個球就可看到」，但若涉及牆壁、樑柱破壞程度會更大，究竟受損程度是否可僅透過修繕恢復，或是必需拆除重建，都仍然需要專家從結構上做鑑定；目前各縣市政府、相關技師公會針對建物評估、耐震程度皆有推出相關協助。

借鏡日本經驗 理解使用者付費概念

除地震喚醒社會對建物安全意識外，隨時間推移，住戶對於改建接受度也逐漸提高。回顧日本推動都市更新經驗，也同樣經歷推動困難、抗爭等過程，時至今日日本都更速度能夠提升到只需六個月就能完成相關程序，其中重要原因是：「他們知道改建其實不是白吃的午餐…你要室內坪數完全一模一樣，然後一塊錢都不出(是不可能)，就是一定使用者需要有一些付費。」

黃張維解釋，若想完全以一坪換一坪，又不願意額外支出費用，在室內坪數未減，權狀又多出30%到50%情況下，改建後的新成屋房價相當於同一區域的六成，「那意思就是改建後就將近要漲一倍的意思，這不可能！」黃張維形容，這是「中樂透」的概念，幾乎不可行。

他觀察目前台灣社會對這點觀念已多有改變，越來越多住戶接受在特定條件下，才可能滿足一坪換一坪，加上隨住戶年齡越來越大，對居住便利性與安全性的重視，遠大於居住空間，也讓都市更新開始有正向循環。

都更估價有專業 善用網路找合宜建商

在實務上，估價標準是根據現行估價原則進行的，實際情況還需要考慮多種因素，如：地段、採光等，都會影響最終估價結果。尤其房屋使用狀況複雜，常見像是頂樓違章加蓋，如果住戶出租牟利，法院會要求拆除並賠償不當得利，他說：「這些違章建築在估價時也會受到挑戰，因為它們並不具備合法產權。」

像是地下室使用和登記情況也相當複雜，黃張維解釋，有些地下室有建物登記和土地持分，有些則沒有。這些地下室使用情況各異，有的用作商業用途、有的作停車場，根據不同用途和登記情況，估價時也會產生差異。

住戶如何選擇建商?黃張維建議，選擇在都市更新和危老改建領域有長期經營經驗的公司，這些公司通常會公開透明地處理每個案子，並且在網路上有良好評價，他笑說：「只要上Google打公司名稱進去，正評、負評都會出現。」這也是避免合約糾紛的方法之一。

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