「先甘後苦」的還款寬限期你會用嗎？你敢用嗎？

（圖片提供／張欣民）

出乎市場意料之外的，央行祭出了第七波選擇性信用管制，媒體上、市場上的重點大多畫在第二戶房貸成數降低全國適用、是否傷及無辜等話題，但對於一個一再出現的「無寬限期」似乎就比較沒興趣了，但有無寬限期對於個人及整體市場是很重要的，就讓我們好好來審視一下寬限期這一議題吧！

先甘後苦，真自住客不會使用寬限期

就實務面來看，真正是自住需求的購屋者是不會使用寬限期的，他們是很自量力的一群人，自備款存夠了，房貸每個月還款算好、準備好了，才敢進場去買房。他們都希望早借早還，更不希望讓銀行多賺自己的利息錢。他們深知還款寬限期是一個先甘後苦的東西，前面繳得少，後面就要還得多，所以過去真的鮮少聽到有自住客會使用寬限期這項工具。

那為什麼要有寬限期呢？銀行借你房貸為什麼要給寬限期呢？這個工具最初的設計應該是一種救急措施，因為沒有誰可以保證一輩子一帆風順、無災無難、無病無痛。因此當你跟銀行借了一大筆的房貸時，真的碰到了意外，無力正常繳交每月的房貸時，銀行就給你一點寬限期，讓你喘息一下，先只繳交利息，不繳本金，減輕購屋人的每月還款壓力，等到工作恢復正常後再來繳交本金利息，能夠確保所購房子不會淪落到法拍的命運。

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寬限期成為短線投資客的最愛

由此可見這是一項非常人性化的貸款設計，是一套救急不救窮的設計。只是不知從什麼時候開始，寬限期竟然是開辦房貸的前幾年來使用（3～5年不等)，這非常不符合，更是違反銀行風險控管的原則，你若是一開始就繳不起房貸，銀行業者卻同意給你貸足貸滿，這不是徒增銀行呆帳的風險嗎？更糟糕的是這一項人性化的寬限期，在景氣多頭之際，更成了投資客操作投資槓桿的最佳工具。

特別在預售屋還沒有禁止換約緊箍咒之前，低自備的預售個案更是讓投資客實現了小錢賺大錢的夢想。靠預售屋賺錢大門被關之後，投資客更是在成屋市場大玩寬限期，所以有的是寬限期到期之前賣出獲利，更過分的是這家寬限期滿後，轉貸另一家，所謂的「萬年寬限期」之說也就在市場上不脛而走。

所以央行也早就看出其中玄機，翻開2020年底以來央行七波選擇性信用管制項目當中，最常出現的就是「無寬限期」四個字，第七波更是對有房者祭出無寬限期的殺手鐧，對於購買第二屋者不只無寬限期，貸款成數更降到只有五成，看似很厲害，媒體上、市場上也都說「央行祭史上最重打炒房」，這樣是不是就能堵住非自住投資客的炒房呢？就能解除楊總裁請喝咖啡時一再強調的次貸危機嗎？

（圖片提供／張欣民）

新青安5年寬限期恐禍起蕭牆

當然，市場絕對不是像你想像的那麼簡單，是不是「史上最重打炒房」也不是一隻「夏蟲」所看到的那般。但撇開這些比較，拿掉寬限期確實是讓投資客很難在房市操作高槓桿了，也確實能給投資客一個教訓，但是楊總裁最擔心的除了房市炒作之外，他一直心心念念的是台版次級房貸風暴的可能發生，它會在哪裡爆發呢？恐怕就在他看得到，但管不到的新青安房貸！

在政治考量之下，去年八月起新青安房貸給了最無力購屋的年輕人最優惠的利率，這或許無可厚非，但又給了五年的寬限期，無異鼓勵這些最無力的購屋人槓桿開足開滿、短線炒作，一旦寬限期滿，又教他們做起賣掉賺價差的美夢。眼看央行將寬限期的漏洞一一堵起來時，新青安五年寬限期會不會讓央行的打炒房大計，最後功虧一簣呢？

（圖片提供／張欣民）

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日光大道房產的世界－－張欣民

國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……

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