總統、央行齊喊沒限貸令，為何學者認楊金龍錯過「兩時機」抑制房市過熱？設陳情專線能補洞？

作者 : 蘇芳禾

圖片 : Shutterstock

為讓房市降溫，央行近期找國內銀行代表喝咖啡提醒房貸佔比不能過高，引發了限貸風波，讓許多民眾抱怨貸款困難，連總統賴清德、行政院長卓榮泰都跳出來喊話強調「沒有限貸令」，央行也祭出陳情專線。

對此，淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授蔡明芳直言，傷害已經造成，陳情專線恐讓金融業者有接不完的電話，增加作業成本，且有一些原本就很難貸款的民眾，會把帳都算在這次限貸風波上。

對於有一些銀行建議危老都更土建融轉分戶房貸、還有國銀海外分行的境外建築可排除在銀行法72-2條的「天條」之外，蔡明芳則認為，若金管會藉由增加排除的項目，來幫助商業銀行「規避」管制，則政府等於在鼓勵金融機構可以不重視風險管控與法令遵循，「若一遇到問題就要排除、要例外，後續該如何進行監理？」

蔡明芳說，央行在2021年推出的第4波打炒房，還是允許餘屋貸款最高4成，若央行可以提早對非首購、非自住的投機客和建商養地炒房行為進行嚴格的選擇性信用管制，不動產貸款總量有機會趨緩。

但之前由於房市過熱，目前餘屋量已經不多，所以現在即使可能會推這個政策，效果也有限。

希望能照顧年輕族群和首購族的「新青安」政策，加上台股在上半年大漲等因素，催出民眾買房需求，全台房市火熱，也導致國銀不動產集中度已至37.4%，逼近歷史高點。

央行在今年8月找34家國銀喝咖啡，提醒依照銀行法72-2條，房地產融資不能超過總額3成，希望銀行能自主管理不動產貸款，避免資金流向非自住之投資客或投機客，造成囤房、炒房，被外界解讀為是「限貸令」，許多民眾抱怨想買房卻求貸無門，也有業者認為恐影響交屋甚至違約。

在央行、行政部門多度澄清並無限貸令後，總統賴清德9月1日也重申，央行只是提醒各金融機構注意，房地產融資不能超過總額30％，不過金融機構處理時將之擴大解讀，讓民眾很緊張。他也直言，金融行庫因應此事「過當了」，盼已簽約、首購族要盡量撥款。

▲ 總統賴清德盼已簽約、首購族要盡量撥款。圖／總統府提供，資料照

補破網　3族群可優先提供不動產貸款

各單位也開始進行補破網，包括央行設立專線，讓購屋民眾可直接陳情；金管會也要求銀行，不動產放款資源必須優先提供給首購族、無自用住宅者，以及已承諾貸款這三種類型的貸款人，並且請銀行公會協助建置銀行購置住宅貸款資訊揭露專區。

金管會4日邀集央行、財政部和13家公民營行討論房貸議題，會中有銀行建議危老都更土建融轉分戶房貸、國銀海外分行的境外建築、政府機關興建圖書館和運動中心等3項不動產放款可排除在銀行法72-2條之外，不過央行建議應整體考量，避免不動產市場過度吸收資金，影響其他產業。

卓榮泰在9月5日的行政院會中提出4原則，包括維護金融體質安全、民眾自主首購及契約中貸款優先、行庫對於貸款結構必須自主調整、新青安貸款要審慎核定及嚴格管理。

▲ 卓榮泰在9月5日的行政院會中提出4原則。圖／行政院提供，資料照

銀行提3項排除　學者：若又放寬則將重蹈覆徹

對於各種補救措施，蔡明芳指出，這波傷害已經造成，陳情專線也僅是由央行轉給金融業者處理。他直言，因為這次風波，很多原本無法貸款或貸款利率較高的族群，會把帳一起算在這次事件頭上。

至於有銀行建議危老都更土建融轉分戶房貸、國銀海外分行的境外建築、政府機關興建圖書館和運動中心等三項可排除在銀行法72-2條之外，蔡明芳則說，危老都更的土建融排除在監理規範外，是為了加速都市更新、讓居住環境更安全，但是，這個住宅興建完成後，其實跟一般的住宅貸款一樣，因此若要排除在外，並不合理。

第二，國銀海內外分行對於建築融資放款所面對的風險是相同的，則國內業務需要監理，但國外業務卻可豁免，這樣的監理邏輯不具一致性。

蔡明芳說，金融監理機關在商業銀行的不動產授信額度接近滿水位才開始示警，已經有極大的檢討空間，若又要研擬放寬、排除項目，那金融機構就不會有所警惕，未來可能又會重蹈覆轍，即重視獲利卻忽略風險。

央行本可在這兩時機處理房市過熱　餘屋貸款現在推效果有限

蔡明芳建議央行應善用政策工具，更早處理房市過熱問題。他舉例，央行若能在第一波選擇性信用管制時，拉大第二戶與第三戶的房屋貸款成數差距；在第四波選擇性信用管制時，進一步限縮餘屋貸款成數，本可有機會更早預防房市過熱問題。

對於市場傳出8大行庫不會再承作餘屋貸款，蔡明芳說，他過去兩年來，都在強調「餘屋貸款」的不合理性。餘屋貸款指的是讓持有餘屋的建商，可以利用這些餘屋從銀行以低利息借到資金繼續買地，另外又可以在房屋市場上進行套利。

他進一步說，央行在2021年推出的第4波打炒房，還是允許餘屋貸款最高4成，若央行可以提早對非首購、非自住的投機客和建商養地炒房行為進行嚴格的選擇性信用管制，不動產貸款總量有機會趨緩。但之前由於房市過熱，目前餘屋量已經不多，所以現在即使可能會推這個政策，效果也有限。

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