資深房仲真心嘆：「拜託～連這個問題都沒想好，千萬不要買房！」

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最近朋友講了一個故事，我覺得警惕，這裡想分享給要買房的新手朋友們。

「那麼，你想要自住還是投資呢？」畫面轉到東區茶街的一家餐廳裡，房仲小里問著對桌，向自己諮詢買房意見的老友阿鮪。

阿鮪和小里是認識20年的朋友了，倆人在國中是同班同學，當年感情還不錯，但慢慢的從求學到就業，各自有了生活的重心，時間獻給工作和家庭就幾乎所剩無幾，所以儘管情誼還在，兩人卻不常聯繫。這次，是結婚幾年的阿鮪，終於在自己小有積蓄，也觀察幾年房市後，決定出手買房，於是想起了當房仲也好些年的小里，特別約了出來續續舊，也順便想讓老朋友提供自己買房的意見。

買房的基本問題，阿鮪有做功課，從預算、地區、生活機能到絕對不可接受的嫌惡設施，他細細數來頭頭是道，所以倆人在對焦物件，也還算有共識。只是當小里把老公寓、舊華廈和新大樓拿出來要進行下一個篩選時，阿鮪有點遲疑了。

他想了想，說「游泳池、健身房那種用不到的公設，我覺得能免則免，畢竟你也知道，我喜歡空間大一點，不要那麼壓迫，像之前看過那種10、20年大樓，新是很好沒有錯，但室內空間就那麼一點點的，錢都付給了公設，我就覺得很虧。其實我老婆也滿認同我的看法，但家裡長輩的意見就跟我們夫妻不太一樣，老是說屋齡太大問題多、有能力就該買新房子…」

由於阿鮪的房貸完全是靠夫妻倆人，所以家人的意見，小里覺得可以先擺到一邊去。但喜歡是一回去，了解又是一回事，所以他還是直接問重點「那麼，你想要自住還是投資呢？」

幾乎是沒有思考，阿鮪就下意識地回答「當然是自住呀！我又不是那種會炒房的投資客。」雖然這邏輯怪怪的，但小里決定再問清楚一點：你預計過會住多久嗎？3～5年內不會賣房子吧？你能夠接受賣房子的時候，價錢比現在低嗎？

只見阿鮪豪氣地回答「畢竟買房子就是要安置小家庭，沒什麼大變動不會賣房子，至於未來賣房的價錢，雖然不奢望大賺，但希望能夠和現在的買價差不多，打平就好，當然如果能夠小賺，自己也不排斥就是了。」

小里想了想說道「原則上，如果你是自住又不以獲利為目的，老公寓當然是個不錯的選擇，空間大、公設少，自己花個幾10萬，防水裝潢做一做，住起來也是舒舒服服。但值得提醒的就是，老公寓畢竟屋齡高，住個幾年後屋齡又往下個階層去，當然在未來販售上會是個阻力。

再來，雖然在台北市遍地老房子的情況下，高屋齡貸款不是什麼大問題，但許多物件當初的建物結構本就沒有現在這麼好，折舊到現在，耐用年數不好看，多少也會影響房貸成數。

當然討論到賣，主要就是投資的角度，但如果你是自住，房貸負擔也沒啥問題，我倒覺得這些問題是也都還好，自己住的爽，滿足小家庭需求比較重要。」

1個月後，見面談室裡，阿鮪不出所料的，在現場看屋的多方比較下，還是情有獨鍾選了一間老公寓，而且居然還是加強磚造，在小里再三確認阿鮪要「自住」後簽約，案件也在後來提高自備款的情況下，順利貸款下來。

故事就這樣結束了嗎？到此為止也算是圓滿，但壞就壞在交屋沒多久後的一次電話，原本小里只是想問問房子後來狀況，但沒想到聊到後來，阿鮪吞吞吐吐的說出了，明年可能會賣房的需求。

「你不是跟我說要自住，且3～5年不會有賣房需求？」小里簡直驚呆了，這物件短期買賣，幾乎是一定賠呀！

只見阿鮪心虛地說「我也沒想到工作上會有變動，說不定明年會有外調的機會，如果真的確定，那可能房子還是會拿出來賣…」

好，故事先停在這裡，讓我們來聊聊其他事：

我一直都覺得，買房子這件事，基本上人人都是投資客。真的，不需要把「投資」這件事情汙名化。「我要自住，但也希望賣得時候能打平，甚至最好能賺一點。」這是許多買房人的想法，但如果買一件會折舊的東西，用久了要賣時，你不覺得折價是理所當然，反而覺得它要能維持原價，甚至更高的報酬，這不是一種「投資」，我真的不知道那是什麼？

再來，「買房是為了自住（長期持有）還是投資（短期持有）？」這問題從來不是在問你內心感受，而是在釐清購屋目的，很多人不知道差異，但其實這問題攸關賺賠，非常重要。

自住，以「滿足家人需求」為主要考量，都要長久住了，自然可以相對不在意未來換手的問題，所以你可以以「爽度」作為房屋挑選條件或規畫方向；但如果你無法長期持有，或沒有能力長期持有，連3～5年內持有都無法確定，那麼除非你有賠售的心理準備，不然「短期投資」請除了自己爽，更多考慮別人感受（下一手買家）一點。

因為，你喜歡的，市場未必喜歡。就好像同樣的價格，我買鄉下自附開心農場的大房子，肯定不如市中心的小房子好賣；也好像我花幾百萬裝潢房子，唯美的奢華宮廷風，自住幾十年也就罷了，但你說住個兩三年拿出來，下一手買方會買單這裝潢費嗎？幾乎不可能不賠嘛！

買房子，想要賣得時候能打平，甚至最好有機會能賺一點？拜託～先想清楚你到底是為了自住還是投資，這真的會幫助很大。

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●作者簡介_傅恪恩

房市觀察近10年，身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們，一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐，願以支筆，拉近兩端不對等的資訊。

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