編譯／蔣德誼 圖／Shutterstock 資料來源／LIFULL HOME'S PRESS、國土交通省、NHK、每日新聞 責任編輯／王美珍
編按：為了解決高齡者不易租屋的現實問題，日本在2024年5月通過修法，將原有的「住宅安全網」制度，進一步結合公部門與民間力量，推動「居住支援住宅」的建置與相關政策。如何讓租賃雙方都能夠安心有保障，並解決切身的居住問題？台灣不妨參考他山之石。
隨著高齡人口比例逐年增加，衍生了許多新的社會現象，其中居住問題更成為近年迫切需解決的面向。而日本正在比台灣早一步面對這個問題。
根據日本國土交通省資料指出，在2023年，單身者的家戶數已占總家戶數的1/3，高達1,800萬戶，也就是說會有愈來愈多的高齡者獨居，估計到了2030年，獨居高齡者更會超過800萬戶。
在此同時，受到通膨、年金給付額逐年下調等影響，50歲以下的自有住宅比率也可能逐年下降，換句話說，未來有租賃需求的高齡者會持續增加。
7成房東有疑慮 讓高齡者不易取得租屋
然而，現實情況是，即使在高齡大國日本，高齡者要尋找租屋也常常有碰壁的情形。
根據日本國土交通省的調查，有多達7成的房東對於租房子給年長者，以及像是身心障礙、低收入者或外國人等族群感到不安。理由包括：「擔心會在家中發生死亡或意外等事故」（13.1%）、「擔心無法如期支付房租」（18.2%）、「擔心和鄰居間有摩擦或溝通問題」（28.7%）。
此外，許多孤身居住、也沒有其他互動親友的高齡者萬一在家中過世，包括遺物整理、後事無人處理的「孤獨死」問題，也是讓許多房東不敢輕易將房子租給長者的原因之一。
為解決以上這些不易租屋族群的居住困境，另一方面來說，也解決房東們的困擾和疑慮，日本從2017年開始推動「住宅安全網」制度，並且在今（2024）年通過修正案，將於2025年正式施行。
建立高齡友善租屋環境 住宅安全網修法3大重點
在過去已經施行的住宅安全網制度中，主要是藉由「登記制度」的建立，讓房東在租屋給長者或是其他弱勢族群時，可以向所在的縣市政府登記備案。
資料登記建檔後，公部門一方面給予租屋者適度的財務補貼（例如租金、保證金優惠），並透過相關社福、支援團體的合作，給予其他可能需要的援助、或是在租屋有困難時協助尋找合適的物件；對於房東方則是給予房屋修繕更新的補助金、以及租賃債務保險的補助優惠。
而在這次的修法中，則進一步有3個重點方向：
1. 減少房東方的擔憂，營造可以安心出租的環境與機制
過去如果租客過世，一方面需要處理往生者留下的遺物，同時又因為還存有租賃契約，而無法轉租給其他人。經過修法之後，將更進一步導向「終身借貸」制，也就是可以讓租客可以確保長期租約，但若租客身故，租約即自動解除，盡可能減少後續的困擾。
另一方面，關於遺物處理，則可以藉由居住支援相關團體的協助，在租屋時即訂定處理業者的事前契約。若擔心房租遲繳或是欠繳的情形，則可以要求租客投保「租賃債務保險」，扮演類似連帶保證人的角色。
2. 增加「居住支援住宅」的供給
藉由居住支援相關團體與房東的合作，包括住宅內設置可以確認人身安全的相關硬體設備（例如設置動作感應器和緊急呼叫鈴，超過一定時間沒有動作、沒有用水用電跡象或觸動警鈴時會即時通報），並且提供日常生活中的定期訪視等服務。
若判斷租客需要醫療或社福等方面的援助，則可以即時與相關單位聯繫合作，給予需要的幫助。
3. 強化住宅及社福政策，建立地區整體的居住支援體制
在這次修法中也要求各地的鄉鎮市應設置「居住支援協議會」，由國土交通省以及厚生勞動省（等同台灣的交通部及衛福部）共同主管，包括建立居住相關的諮詢窗口，並結合民間的居住支援團體、地方公共團體乃至於學校、社福單位等等，共同建立起地方的安全網。
藉由以上3個修法重點，日本政府希望能達到「實施10年後達到10萬戶居住支援住宅」以及「設立居住支援協議會的地區涵蓋9成人口」2個重點目標。
居住支援團體角色吃重 需要合理的商業機制
在這個新修改的法令中，「居住支援團體」扮演著相當關鍵的角色與溝通橋梁，實際上目前也已經有許多不易租屋的高齡者，透過這類團體尋求協助。
一位63歲獨居的三橋先生，長年居住的公寓因為過度老舊必須改建，去年解約搬離。三橋先生因為患有腎臟相關的疾病，必須定期洗腎，然而當他想租下一處位於固定回診醫院附近的大樓，卻因為簽約時沒有可以緊急連絡的親友，而被拒絕。
三橋先生在照服員的介紹下，透過居住支援團體的協助和不動產業者介紹，在3個月後順利簽下租約並遷入。他表示，非常感謝有多方的幫忙讓自己得以順利入住理想中的房子。
熟悉住宅政策的東京大學教授大月敏雄則認為，這個修正案可以有效解決租屋者和房東的困擾，但是要如何讓相關的支援團體有長久運作的能力，還需要在營運機制上多方嘗試，也考驗不同單位橫向合作的順暢度。
而這樣的運作制度，在台灣是否可行？如今台灣租屋市場仍然相對不透明，並缺少針對高齡租屋族群的相關因應機制，但未來隨著人口高齡化，台灣勢必也會面臨類似的處境。
如何兼顧中高齡者等不易租屋族群的居住權益，以及建立讓房東可以安心租屋的相關配套措施？這個和每個人都可能切身相關的問題，相信未來政府與相關產業都需要思考並及早因應。
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