這些房子千萬別買！影響貸款成數的7大地雷屋

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大家都知道現在的房貸利率鐵板價1.31%，加上很多新聞都說，現在的貸款成數可以到8成或85成，因此很多人想要趁低利買一間喜歡的房子！不過，不是每個房子都可以順利貸到8成或85成喔！今天就來跟大家分享，有哪些房子的貸款成數有可能會被砍？

類型 1 非市中心且屋齡偏高的房子

大家都知道，台灣有將近47%的房子屋齡超過三十年，尤其又以台北市的比例最高。老房子的優點是價格相對比較便宜，同時又因為公設比比較低，所以坪數比較實在。不過，在貸款的時候，如果你的屋齡比較高，接近或甚至超過四十年，加上如果又是加強磚造的房子，除非地點很好，不然貸款成數很有可能就會被砍，甚至很多銀行不承作這類房子的貸款。

那為什麼市中心屋齡高的房子，銀行就願意貸款呢？首先，大家知道房地產就是房子＋土地，因此在辦貸款的時候，除了房子會抵押給銀行之外，我們的土地，也會一併抵押給銀行。當屋齡很老、殘餘價值相對低的時候，銀行就會回歸評估到土地的價值，這時候地段就很重要了。另外一個原因就是，都會區的房子就算屋齡高，他的買賣還是相對熱絡，對銀行來說，擔保價值比較高。也就是說，如果你想要買的房子，它的屋齡超過30年，甚至超過40年的話，除非地點很好，不然最好還是先問一下銀行，了解它的貸款條件再出價比較好。

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類形 2 非市中心的小套房

一般銀行對於套房的認定有兩種標準，一種就是建物權狀坪數小於15坪的，另一種就是主建物加上附屬建物小於12坪的。對於套房的貸款，有些銀行不承作或者是最高只有5～6成的貸款。但是如果你的地點夠好的話，還是有機會在某些銀行貸到8成。很多人會選擇小坪數的套房，是因為預算考量，但是如果你買的是十坪的套房，後來發現貸款只能貸到六成，其實要準備的頭期款就跟買二十坪的一般住家格局房子是一樣的。如果你本來希望可以貸到8成，最後卻發現，只能貸到6成的話，中間差距的這2成，就必須要在交屋之前一次用現金補足，不然前面繳的錢就會當成違約金被沒收了。因此，在看小坪數的套房時，最好呢是先問好貸款條件再決定。

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類形 3 工業住宅

所謂的工業住宅，就是土地使用分區是工業用，但是卻拿來自住當成住宅使用，價格通常是周遭住宅的7成左右。雖然比較便宜，在貸款的時候有些銀行是不承作的，或是貸款成數最高只有6～7成。如果想買工業住宅的話，記得要多準備一點自備款。

類形4 地上權房屋

剛剛說過，房地產就是房子＋土地，通常買公寓或大樓，一定都會有土地持份。但地上權指得就是土地的產權是別人的，只是讓上面的房子擁有地上權。也就是說，除了要付權利金之外，每年還要再付地租給地主。地上權可以分成兩種，一種是雖然土地是地主的，但是房子是這個屋主的，也就是屋主有房子的權狀，像是台北信義計畫區的台北花園就是屬於這一種。這類房子銀行的貸款成數大概是6～7成，雖然比較低但是至少還可以貸款。另一種地上權，除了土地是地主的就連房子都是建商的，買方擁有的只是房子的使用權，像是台北的京站跟華固新天地都屬於這一種。這類房子因為是屬於建商的，所以在辦銀行貸款的時候，銀行只能夠貸款給建商，建商再轉貸給買方，貸款成數只有5～7成之外，它的利率也會比較高。一般銀行貸給建商大概1.3～1.5%之間，但是建商再轉貸給買方，很有可能就會在2%，甚至在2.5%以上。

上面這兩種，不管是哪一種，每年都要再另外繳地租，而且地租的漲幅其實是很可怕的。像剛剛說的台北花園，從2003年交屋到現在，地租就漲了2.5倍，每年光是地租，每戶就要繳120到140萬，而且地上權都有期限，不管你擁有的是房子的產權還是使用權，時間只要一到都要跟地主重新談，非常麻煩，要買之前一定要想清楚。

類形 5 周圍有重大嫌惡設施的房子

嫌惡設施不僅會影響生活品質跟房價，還可能影響到貸款條件。小的嫌惡設施像是宮廟、電箱、電塔，還是有機會可以找到銀行用一般的貸款來承作，只是它的估價比較低，所以買得時候，價格就要比較保守一點。若有比較大的嫌惡設施，像是福地或是殯儀館，很有可能會被銀行劃分成B區，如果A區（一般區）可以貸到8成的話，B區很有可能最高只有到7成，要特別注意。

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類形 6 其他特殊產品

除了我們剛剛說的這些房子之外，有一些其他特殊產品的貸款成數，也有可能會比較低。像是店面或是已經隔好套房，這類投資置產的房子，它的貸款成數很多只有6成～7成，購買時需要準備高一點的自備款。

類形 7 太貴的房子

你可能會想，我又不買套房，也不買店面、工業住宅或地上權，我買的就是正常的住家，3房2廳或2房1廳的房子，這樣我的貸款成數應該就安全了吧？如果這樣想可就錯了！因為銀行在算貸款成數的時候，會在銀行估價跟你的成交價中，取其低計算你的貸款成數。什麼意思呢？就是如果銀行認定這個房子的價值只有1000萬，你卻買了1200百萬，這時候就算銀行貸款的成數可以有8成，也只能夠貸1000萬×0.8也就是800萬，相當於是你買的1200萬的7成都還不到。此外，如果你買了預售屋之後房價跌了，導致於交屋的時候，銀行估不到當時買的成交價，也會變成貸款成數不足，必須在交屋之前一次用現金補足。

除了上面這7種很有可能讓你的貸款成數降低的房子之外，個人的信用也非常非常重要，務必在買房前做足功課，以免遇到捶心肝的窘境。

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House123 執行長 邱愛莉

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