文／陳莞欣 圖／Shutterstock
編按：年輕人買房、租屋負擔不小，有能力的50+世代家長，有些人會選擇在孩子到異地求學、工作時，在當地置產。一方面讓孩子有個穩定的居所可住，另一方面也期待物件日後有增值的空間，或者可出租換現金流。不動產投資，如何選到適合的物件？用兒女的名義買房或自己買，有何差異？
孩子要離家了，幫他買房兼自己做投資，可行嗎？
年輕人在都市居住大不易，有些愛孩子的父母，會趁著孩子即將到外地求學、工作，在大學生活圈或上班地點附近買房。現在給孩子住，將來還可出租或售出，作為個人退休資產配置的一環。
住商不動產企研究室執行總監徐佳馨指出，這種做法其實行之有年。「以前，不管是排名前、後段的學校都有人在附近置產。」她舉例，家住北部的孩子到南部念書，因為沒抽到宿舍，家長便在當地買一棟房子。一方面讓孩子有地方可住，另一方面也期待物件之後能增值，或者出租換得穩定的現金流。
不過，隨著台灣進入少子、高齡社會，既有的大學城周邊物件未必是好的投資標的。特別是都市區的房地產要價不菲，若是選錯物件賠上老本，算算可能還不如讓孩子租房。
幫小孩買房，怎麼挑到可以讓自家孩子住、以後也有生財潛力的「金雞母」？
買房的區位決定勝率 想在學區置產，物件怎麼挑？
徐佳馨指出，房地產投資縱使有許多眉角，大原則仍回歸「區位決定勝率」。如果要在大學城附近置產，建議以前段公私立大學為主。包括北部的台大、政大、新竹的清大、交大、中部的東海、逢甲，南部的成大，至今都還是熱門的置產地點。特別是清大、交大周遭，因為許多學生畢業後會留在當地就業，提早買房可以自住，也可以租給學弟妹，物件周轉率一直都不錯。
相對的，入學人口縮減的後段學校，現階段不建議在周遭置產。徐佳馨指出，若期待當包租公、包租婆，可能會發現後段學校的宿舍入住率出乎意料的低迷。一來，少子化讓學生的就學選擇變多，這類型的學校對外縣市學生的吸引力降低。再者，本地縣市的學生也可以靠機車等交通工具通勤，無須租房。若哪天學校真的退場，不動產更有可能貶值。
除了國內大學城置產，也有些父母會趁孩子出國留學時，在國外買房。例如，日幣近來匯率屢創新低，就吸引不少國人赴日本置產。
但徐佳馨提醒，國外的不動產交易遠比國內更複雜許多。首先，各國的稅法不同，外國人持有不動產所需繳納的稅金可能遠高於本國人。再者，所有外幣計價的商品都有匯差風險。以過去4年為例，孩子念大一時，日幣對台幣的匯率最高達 1:0.28；但到了大四，匯率重貶為 1:0.21。不論房價，光是匯差損失就超過2成。
再者，海外置產因距離因素，家長很難到當地密集看房。「但是買不動產不能全聽小孩的意見，因為小孩只能用他有限的人生經驗去看房。這會變成你異地不動產投資的硬傷。」
外縣市的物件管理大不易 如何當個聰明省力的房東？
孩子在外租屋，有時不容易找到租金、生活環境都理想的物件。徐佳馨認為，幫小孩買房，確實有助於孩子的生活更穩定。不用擔心會被房東趕出門，畢業後也不急著搬家。
不過，房地產投資的目的終究是獲利。物件所在區位的未來發展，決定其增值空間。許多學區的生活機能已發展成熟，未來出現捷運等重大建設、房價爆炸性成長的機率不高。而若是像台北大學三峽校區，將來會有捷運三鶯線通過，就是一大利多。
因此，徐佳馨指出，想在學區、上班族多的區域置產，要把握幾個原則：好賣、好租、好貸款，還要好管理。在外縣市置產租人，更要有聰明的方式管理，當個輕鬆的房東。
徐佳馨舉例，有個朋友的媽媽買了一棟透天，隔成多間套房後租出給學生。房東沒有聘請管理員，但從租客當中找了一位「學生管理人」。舉凡租客的所有疑難雜症，好比有人晚上忘記帶鑰匙、水電設備出問題需要維修，管理人都能代勞，換取租金優惠。若有人退租後可以找到人承租，房東太太也會發給獎學金。以別富巧思的方式，維持物件管理的穩定性。
幫小孩買房，該用自己或孩子的名義買？留意贈與稅、第二戶限貸7成規定
想趁孩子讀書、出社會，買一間房送給他，此時用父母或孩子的名義買，差別為何？
徐佳馨提醒，父母用自己的名義買房，要留意50後的購屋行為是否會影響自己未來的財務規劃。央行最新的政策規定，除了1年內移轉第一戶房產並清償第一戶房貸的換屋族，自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限為7成。若以北部房產動輒上千萬而言，頭期款至少也要300萬以上，可能排擠父母的退休預算。
而若是父母出資、用已成年子女的名義買房，則要留意贈與稅的計算方式。不動產課徵贈與稅的計算方式，是以房屋評定現值及土地的公告現值總和，扣除貸款金額後，計算贈與總額。
2024年的最新規定，贈與人在同一年度內，分次贈與給單一對象或不同對象，累計贈與金額合計在244萬元內免稅。超過244萬元、贈與金額2,500萬元以下，贈與稅的稅率則是10%。以上的贈與級距每增加2500萬元，贈與稅的稅率增加5%，贈與稅的稅率最高20%，由贈與人負擔。
實務上，常見父母取得房子和土地後，分割不動產，以持分之方式每年在免稅額內贈與孩子，或者父母先贈與孩子頭期款，之後每年在贈與稅的免稅額度內贈與現金，讓孩子繳納房貸。此外，夫妻間相互贈與的財產不計入贈與總額，免課贈與稅，配偶先贈與現金給另一人，再分別贈與244萬給孩子，也是節稅的方式之一。（相關閱讀：想送房子或錢給孩子，贈與稅免稅額是多少？稅率、課稅對象與節稅方式一次看懂）
徐佳馨建議，想買學區房，不妨先和在地的房仲品牌分店聊聊。他們不僅了解學區的物件，分店的房仲、代書，也可以針對稅務規劃提供建議。別讓對孩子的愛，成為自己或家人未來的負擔！
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