很多人的第一間房子就是套房，但如果未來有小孩，可能就要三思了。(圖片來源樂屋網)
準備要結婚，想要入手人生第一間房子，總價低的套房似乎是不錯的選擇，但為什麼長輩都力勸別買？倒底誰適合買套房，拿來當作投資標得好嗎？如何挑選好套房？就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。
01│什麼是套房？套房定義
什麼是套房？套房指的擁有獨立門牌、水電錶，屋內沒有隔間，有衛浴設備的房屋產品。房屋市場普遍將房屋權狀 15 坪的居住空間，都稱作套房。
因為少子化外加原物料上漲，大坪數建案銷售不易，建商開始推出小坪數房屋產品，提高市場購買率，有建商會將套房產品包裝叫做「迷你宅」，或者將挑高樓層產品規劃小2房格局，增加銷售機會。套房還分為以下產品：
單層套房：即一層樓一戶的套房，擁有獨立權狀與門牌，獨立水電表，通常集中在基地較小的市中心。
集合套房：一層樓擁有多戶套房，擁有獨立權狀與門牌，獨立水電表，常見於市中心住商混合大樓。
租屋套房：只有使用權，每月需繳租金給房東，不一定有門牌，沒有獨立的水電表。
02│買套房前，先思考要自住還是投資？
套房有獨立門牌與水電設備，加上房屋總價低，常成為首購族或投資客的第一間房子；套房產品也常出現在市中心鬧區或大學學區，被當作投資收租產品，買套房前，應該加入目的需求，差別如下：
自住者的套房：因為套房空間坪數不大，適合單身者或頂客族，但未來有計劃想要小孩，就不該買套房，套房大都無隔間，即便有隔間也只是矽酸鈣板的輕隔間，隔音效果差且無隱私，不如直接購買正 2 房，若因為預算買了出入複雜、屋況差的套房，想轉手或改租屋恐怕都很難。
投資者的套房：當作收租標的會先排除掉不好的區域選擇市中心或學區，但要注意未來租金報酬率是否至少高於5%，報酬率低再加上裝潢費傢俱費，恐怕是筆失敗的投資。
很多人不買套房，正是因為空間小，寬敞度不足。(示意圖 樂屋網提供)
03│買套房注意事項
因為套房轉手不易，貸款成數低，因此買套房務必納入投資觀點，以下提供幾個買套房的注意事項：
1.自備款門檻高：影響銀行核貸的關鍵是房屋權狀，總坪數低於15坪都被認定成套房，只能拿到 6 成貸款，儘管雙北部地區銀行提高套房的貸款成數，或者是新建案建商有配合的銀行，否則買套房要多增加2~3成自備款。
2.鎖定可轉手區域：購買套房產品，不管是自主用還是收租用，一定要考慮到日後轉手問題，建議選擇在交通便利、生活機能佳的商圈，方便日後出售。如果想買學區套房來收租，則要選在老字號私立大學周邊，避免因少子化或競爭者太多，收不到租金，即便未來要脫手也困難。
3.注意社區管理：市中心中古套房不少位在住商混合大樓，出入複雜甚至有色情業者利用，有些大樓甚至沒有管理員僅有簡易的電梯門禁管制，可能會降低轉手的可能，購買前可以留意社區布告欄或公共區域。
4.提防單價與隱性成本：自住者買套房不能單看房屋總價，該從每坪單價去看，套房單價往往高於一般房子，購買時最好以單價來評估購入成本。投資者買套房，除了考慮房屋單價外，也要將日後裝潢家具等隱形成本一併考慮進去，避免拉低投報率。
5.留意權狀實際差距：買中古套房還可以看權狀，但新建案套房要注意文字陷阱，購買前要確認廣告坪數是否和權狀面積符合，最常發生套房扣掉陽台、公設等附屬、公共面積後，室內坪數太小的問題，遇到公設比太高的建案，建議直接排除。
04│買套房缺點有哪些？
儘管套房房屋總價低，也可以拿來收租，當作卡位明星學區設籍使用，但套房相對於其他 2~3 房產品，還是有不少缺點，以下提供參考：
1.出入複雜難管理：相對 2 房以上的房屋住戶大多為 3 人以上的家庭人口，套房住戶則是租客或單身者較多，租約較短、變動較大，容易有出入份子複雜、不易管理的問題，若是住商混合舊大樓，問題更嚴重。
2.高公設比無車位：套房空間規劃不如一般住家，平均每戶負擔的公共空間較高，扣除掉這些公設，室內坪數可能只有 6~7 坪，另外套房社區因為戶數多，想要擁有汽機車位也較困難。
3.風水煞氣：套房空間小，通常不會設置玄關，一進門就能看穿整間房子，容易形成穿堂煞，影響屋主的健康與運勢。
4.採光問題與空間限制：套房因坪數限制，採光通風都較差，單面採光占大多數，衛浴也無開窗較潮濕；另外，若套房產品位在低樓層，會有梁柱較大佔據空間的問題，空間使用度較受限。
5.競爭者多難脫手：套房是將居住機能降到最低單位的房屋產品，儘管總價便宜還能坐享市中心交通與機能，但容易有群聚效應，同路段或社區有太多相似的套房賣方競爭者，加上購買套房的群眾較小，流動性不高，若賣不掉可能還會賤價出售。
結論│
近年因原物料上漲，加上營造業缺工，普遍拉升房屋價格，不管是自住或投資考量，買房前建議還是先行評估經濟狀況與人生未來規劃。從空間使用度來看，套房較適合單身者或頂客族，若未來會組織家庭計畫生育，建議還是從 2 房看起。
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