嘉義黃姓男子委託仲介銷售房屋,雙方約定廣告價1388萬元、銷售底價1262萬元,仲介找到買主願出1280萬元,但黃男不滿意這價錢,認為自己有最後決定權,房屋最後沒能成交,仲介告上法院要求違約金75萬餘元;法院認為,雙方底價約定有效,受託銷售房地已支出相當廣告費用及勞務成本,仲介已完成其義務要求違約金有理,但酌減至50萬4800元。可上訴。
去年9月8日黃男與仲公司簽定銷售契約,將他和妻子名下房地委託銷售,約定以1388萬元為廣告價格,並簽訂變更同意書,約定底價為1262萬元。仲介覓得蔡男願以1280萬元購買,並簽立確認書、買賣議價委託書。但仲介多次催請黃男出面簽認議價委託書等文件,都置之不理,結果無法成交。仲介於是告上法院,依據契約要求黃男支付1262萬元6%的違約金75萬7200元。
黃男表示,委託銷售價格是1388萬元,因仲介聲稱,一定要簽2份,要有一個最低價格,才有辦法跟買方收取斡旋金,坐下來討論,再由黃男來決定賣不賣。稱只有到1262萬元這個價位以上,才會通知有潛在客戶要買,再由黃男考慮是否出面與買家議價,及討論出售相關細節,他有最後決定權決定是否出賣,並非買方出價達1262萬元,即非賣不可。
又他與蔡男間沒有成立買賣契約,仲介沒有完成居間事務,自然不得請求給付服務報酬。
法院審理,契約簽定有2個銷售價格,一為委託銷售價格,一為委託銷售底價,變更同意書已明確記載「底價至委託銷售價格間,受託人均可依市場狀況廣告銷售」,足見底價1262萬元以上仲介都可銷售,也是黃男同意出售最低價格。仲介受託銷售房地,已支出相當的廣告費用及勞務成本,黃男未依約出面與買方簽訂議價委託書或買賣契約時,約定男應給付違約金,符合仲介實務及交易習慣。本於私法自治原則,認為委託銷售契約書第10條違約處罰約定有效。但違約金額過高,核減為1262萬元4%計算,50萬4800元適當。