房貸利率創歷史新低！　三大族群還能殺更低

全球吹起降息風！台灣的房貸利率也跟進，五大銀行4月新增房貸利率僅1.381%，刷新歷史新低，甚至在特定條件下，還能拿到更低的利率。目前似乎是個看房購屋的時機點，但專家也提醒，某些房屋類型恐怕貸不到好條件。

記者李頂立：「我們現在來到位置是新店央北重劃區，就算外頭下著大雨，不過一些預售建案還是持續不斷趕工當中，而這個區域可以算是新北市天龍國，因為這邊的單價甚至比肩台北市中心，從2018年當時這邊的每坪成交均價大概在5字頭，目前已經來到6字頭，甚至在一些指標建案特殊戶還有7字頭行情。」

號稱北台灣最貴重劃區，放眼望去雖還沒有高樓矗立，但國內一線建商包含大陸建設、潤泰、長虹、國泰等等早已插旗佈局。

建案代銷行銷部主任喻廉承：「我們現在看到這戶是54.7坪的，那它可以規劃到四房兩廳兩位的規劃。」

客廳吃得到整片落地窗採光，而主臥除了更衣間還有透明四件式衛浴，代銷業者帶我們看到的是55坪房型，因為45坪以下的物件3月開賣至今已全數完銷。

建案代銷行銷部主任喻廉承：「因為現在的首購族群來講，其實他們大部分都是需求在三房左右的規劃就夠了。這個重劃區除了新店客以外，其實差不多三成是從台北市過來的客群。」

有品牌力支撐的物件，銷售熱度似乎不受疫情影響，而且隨著房貸利率持續下探，也確實催化剛性買盤出手，甚至部分租屋族決定轉租為買。

建案代銷行銷部主任喻廉承：「持有成本低的關係，相對來講也會促使客戶，對未來房市預期易漲難跌，所以低利的一個部分其實是會讓客戶在決定的速度是加速的。」

根據央行公布台灣銀行等五大銀行，4月新增房貸利率僅1.381%，持續刷新歷史新低，甚至像是「軍公教」「高薪族」「薪轉戶」等特殊族群，銀行還有機會給予更低的利率。我們簡單試算，若以房貸1000萬元，20年本利攤還，利率1.6%調降1碼(約0.25%)，每月利息減少約2000元，一年約可省下2.4萬元左右。

房產專家倪子仁：「現在市場就是首次購屋跟首次換屋的市場，現在房價議價空間也相對比較穩定，所以我覺得購屋者也可以出來比較一下。」

隨著利率減少，房貸年期拉長，雖然看似降低購屋負擔，不過專家也提醒，依據產品、屋齡不同，也可能影響貸款利率與成數。

房產專家田大全：「屋齡超過四五十年，銀行貸款條件也不見得會好，或者說太小的套房，銀行可能還是會評估未來抵押品價值的問題，可能也不見得能夠貸。」

不過對於一般民眾而言，與其利率調降，都遠遠不如房價調降來的實際。而房屋市場長期為人詬病的還有空屋餘屋過多，卻因持有成本過低難以去化，但內政部主張課徵囤房稅對逼出空屋效果不彰；而北市府副秘書長陳志銘則直指關鍵在利率，乾脆針對持有不同房屋數量的族群，房貸採「差別化利率」。

房產專家倪子仁：「他養得起兩間三間，都是可能已經身價幾億，你去增他的房屋稅，你把利率調高，一個月只多繳一兩萬塊，(對他們)沒什麼差別。」

房產專家田大全：「所有的稅最後會成為房屋的成本，包括房租的部分，你增加了房屋稅地價稅又漲了租金，結果害到的還是消費者，實際的租屋客，所以這個部分不能單從單一稅制去檢討整體房地產市場的問題。」

不管是稅負或利率，都只是影響房產市場的因素之一，台灣高房價、高空屋率吵了多年，究竟要如何從根本緩解，中央地方到產官學仍然沒有共識。