房市從小妖變大妖，2025年有破盤價能撿？顏炳立奉送「7個字」、甲山林董座：錢太多就買這產品

作者 : 鄭鴻達

圖片 : Shutterstock、擷取自《數字台灣》

央行打炒房祭出「金龍海嘯」後，戴德梁行董事總經理顏炳立在節目《數字台灣》中提到，央行祭出第七波選擇性信用管制後，房市買氣斷崖式下降，呈「量縮」，但價格並未如此，「價格要再跌有一段時間」。

顏炳立說，支撐房價有資金、利率、供給、需求四根柱子，其中需求只剩自住剛需還在，若有人裝傻說央行打炒房無效是「不知死活」。

他認為房價儘管可能修正，但「斷頭、泡沫化」機會不大，若要期待房市會降破持有成本出售，他奉送七個字：一點機會都沒有。

至於「金龍海嘯」後資金可能往哪跑？甲山林董事長祝文宇認為，台灣如今資金比以前「台灣錢淹腳目」時代還高，加上科技業又很會賺錢，錢很多必須要有出路，且央行這次打炒房是打住宅沒打商辦，因此明年若還想賺錢保值者，可能會買商用不動產（商辦）。

台灣錢淹天花板衝高房價！　顏炳立認今年房市有如妖股

財信傳媒董事長謝金河在12/8（日）播出的《數字台灣》節目中，以「台灣錢淹天花板!房地產的大未來！」為主題，邀請顏炳立、祝文宇，分別探討房地產在進入2025年會出現哪些新變化，以及對談明年商用不動產的投資新方向。

謝金河詢問顏炳立對未來一年房地產的看法，顏表示2024年整體房市屬於炒作市場，如同股市有妖股，房市則是從「小妖」炒到「大妖」的妖市，也讓營建股都快變科技股，主因在於政府提供很好的環境，尤其「新青安」政策的助攻所致。

顏炳立認為蛋白區產品現在是愈買愈遠、愈買愈小、單價愈買愈貴，如今更賣到蛋黃區中古屋價格。他比喻這有如Hermès、Louis Vuitton、Chanel價格沒什麼漲，就漲優衣庫（Uniqlo）、ZARA、Hang-Ten，以前1000元能買一件衣服，現在只能買內褲。

▲財信傳媒董事長謝金河（左起）、甲山林董事長祝文宇與戴德梁行董事總經理顏炳立，在節目《數字台灣》探討房價走勢。擷取自《數字台灣》

「金龍海嘯」後房市量縮價穩　想買破盤價「一點機會都沒有」

顏炳立指出，「新青安」對象設定為自用剛性需求，但政府撒錢時，投資與投機客用得更快，大家都容易拿到錢而形成多頭市場，但在央行第7波打炒房後房市反轉，從買氣量價來看，買氣是斷崖式下降呈現「量縮」，但價格並未如此，「價格要再跌有一段時間」。

顏炳立解釋，這是因持有者壓力還沒到，原本100塊的東西炒作後賣到150元，但明年可能頂多回到120、130元，賣家還是獲利。他認為房地產原物料、工資都已漲上來，不必期待房價會崩盤、泡沫化，若想用低於持有成本的價格買到，他奉送七個字：一點機會都沒有。

顏炳立也提醒，此時若買外圍產品如蛋白區，甚至是蛋殼區或蛋殼上的雞屎，這些如價格都被炒上來的，就有可能買到天花板價格。不過他也建議，明年Q1房市可能持續呈現「量縮價穩」態勢，若真要投資，可考慮商用不動產等政府沒在打的產品。

台灣科技業很會賺、錢太多促房價高漲　祝文宇認新青安仍是好政策

祝文宇認為台灣是一塊福地，目前資金已經比以前「台灣錢淹腳目」時代還高，且台灣科技業這麼會賺錢，當錢很多時就要找出路，除了股票以外，房地產也是大家會投資的去處，當然這也就導致錢流向房地產，也導致房價高漲、政府打炒房。

祝文宇直言新青安是他從事房地產行業50年來，第一次看到這麼好的（房市）政策，該政策比以前的社會住宅、合宜住宅甚至國民住宅（國宅）都好。他坦言雖然新青安政策的效果加上炒房客的影響，造成大家被（房價）嚇到，但他仍認為新青安是最好的政策。

▲台灣科技業賺錢能力驚人，也導致流入台灣的資金大幅成長。台積電廠區示意圖，今周刊資料照。

祝文宇看好商用不動產　想保值者可看這幾地區

對於商用不動產，祝文宇指出，由於政府此次希望資金不要進到住宅產品炒作，因此業者很早以前就在配合政策，去開發辦公室市場。他分析會看好這塊市場，首先是因台灣IT產業國際化強度提高，且香港在「反送中」事件後漸失地理優勢。

祝文宇認為台灣以往辦公室較「寒酸」，常將就地選擇忠孝東路等交通方便之處，把辦公與住宅產品放在一起，但如今新的辦公室會要求三點，分別是外觀要如名片般一目瞭然、外觀要氣派，且要有良好的管理與方便垂直的動線。

不過祝文宇認為目前在台北市有如此好的辦公室，願意拿出來賣的並不多，因此在政府此次打炒房並未打「商、辦」的這情況下，真正想用「錢賺錢」、「保值」的人就可買商辦。他研判今年度，台北、新北、桃園、台中、新竹等地，辦公室的行情都會出來。

房價四支柱只剩兩支在支撐自用剛需　顏炳立：漲幅難再續

顏炳立分析未來房地產趨勢認為，在第七波管制之後房價還會不會長，就要看支撐房價的四根柱子：資金、利率、供給、需求。在資金面，先前資金取得容易，但如今央行已在控管，因此在資金沒辦法再繼續撐高房地產價格。

第二，利率。顏炳立說，利率雖然相對早期他們那年代13%、18%稍低，但也已經有在上升，對房價能否繼續上漲還是有造成壓力；第三，供給，2021到2023年供給量有出來，到2025年會有供給慢慢到期而出現，因此供給量會太多。

第四，需求。顏炳立認為，如今政府打炒房後，房市三種人「自用、投資、投機」，如今已拿掉投資、投機，量縮到剩下3成多就是自用者，房價會因自住認為資金、利率仍相對可接受而撐著，但價格不會再上漲，沒有跌就算幸運了。

說央行打炒房無效是「不知死活」　但明年房價不至於大跌

顏炳立更認為，若有人裝傻說央行打炒房無效是「不知死活」，政府對房市的控管，有如對一隻鳥是「捏驚死，放驚飛」，雖不可能放飛房市，但也不會像中國一樣捏死它，若台灣也如其他國家一樣繼續升息，房市也一定會跟著「倒殗殗」（以台語俗語比喻房市買氣死氣沈沈之意）。

不過顏炳立最後再次強調，若從前述四根柱子來看，他認為台灣明年房價不會大跌，再下跌是「有機會但是不大」，頂多只是會修正而已，要「斷頭」或「泡沫化」的機會並不大。

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