亞太房地產趨勢調查　這5城市最具投資前景　台北排第14

資誠全球聯盟組織（PwC）與城市土地學會今（20）日發布「2020年亞太地區房地產趨勢調查報告」指出，近期投資者最關心美中貿易戰、日韓外交爭議及香港社會抗爭等3大政經議題，亦造成跨國不動產投資行為縮手，跨國不動產投資金額及比例下滑，國內投資者間交易比重增加，但投資人仍看好5大城市的投資前景，分別為新加坡、日本東京、越南胡志明市、澳洲雪梨及墨爾本，而台灣受惠台商回流，工業與商辦地產的熱度持續，台北排名也從21進步到14。

這項調查受訪對象包括94位的機構投資人與經理人。調查結果顯示，眼前雖然沒有全球性的衰退危機，然而投資人對市場前景擔憂仍在，態度由原先的審慎樂觀轉趨保守，普遍認為應更加審慎選擇投資標的，並宜充分考慮政經環境與地緣政治中的各類議題，才能在多變的市場中求取獲利。

儘管大環境充滿變數，但投資人仍看好2020年亞太投資前景5大城市，分別為新加坡、日本東京、越南胡志明市、澳洲的雪梨及墨爾本，其中新加坡由去年第2名變成第1名，主要辦公室近年新增的供給已幾乎被強勁的需求所填滿，近期受惠於香港資金外移的效果，帶來許多私人銀行及共享辦公室業者進駐的需求，使其空置率來到歷史低點，租金收益率維持在3.6%。。

東京也從去年第4名前進到第2名，受惠即將舉辦2020年奧運，近來的觀光業熱潮，帶動酒店、零售等產業發展，尤其東京與幾個主要城市的辦公及零售產品依然吸引投資者的目光，加上各個城市逐漸發展出自身特色，例如大阪的商辦空置率只有3%，前景甚至比東京更好。

越南胡志明更從去年排名第7擠進第3，主要是中美貿易戰，許多中國大陸製造業轉進越南，加上人口紅利、政策開放、友善的商業經營環境等諸多利多因素，使得胡志明市的投資排名逐年提高，零售租金大漲，幾乎已是馬尼拉的3倍，高端住宅因供給大增，短期內有供過於求的現象，市場缺少的反而是中產階級的住宅商品，仍缺乏條件良好的工業產品。但整體而言，大型外資在越南的不動產投資其實不高，原因是其個案的規模偏小，大型不動產基金很難做適當的資金配置。

值得注意的是，台北排名從21進步到14。普華國際不動產公司在今年初即已預期，今年大台北的不動產市場將會有明顯的復甦。受到中美貿易戰影響，高資本、高技術密集的台商回流，為工業地產帶來一波小陽春；傳統辦公商圈的商辦老化，企業紛紛將總部遷移到屋齡較新的信義計畫區、大直及南港，加上共享辦公空間業者的積極搶市，也使得空置率下降。住宅市場方面，幾大仲介體系今年業績都有兩位數的成長，反應了自住型買方在等了幾年看回不回的行情後，開始承接的買盤力道。

儘管如此，台北的不動產市場仍將是國內投資者參與的市場，對外資而言，大部份的A級商業地產換手率及流通性不足，許多仍為壽險機構及大型財團所長期持有，短期內不會是外資積極參與的市場。

至於中國大陸市場中仍以一線城市最為看好，上海已成為REITs重鎮，以絕佳的流動性受投資人喜愛，深圳、廣州穩步發展。而集電商、科技、資訊產業於一身的新一線城市，如杭州、蘇州也後勢強勁，而二線城市房地產景氣未明，但隨中國大陸消費市場持續走強，消費型地產仍受期待。

展望亞太市場未來投資焦點，普華國際不動產公司董事長劉博文認為，儘管中美貿易戰疑雲依然籠罩，工業及製造業部門前景未明，但隨著電商強勢崛起，優質數據中心、智慧物流中心在市場上仍供不應求；在新消費模式驅動下，冷凍食品的成長，推動對冷庫設備地產的需求亦超出市場預期。而產業園區、長照住宅也持續吸引投資人關注。

綜觀整個亞太市場，商辦仍受投資人歡迎，為目前表現最佳的資產類別。住宅市場雖受到市場關注，但亞太部分市場已出現市場過熱的跡象，各國政府也隨時以降溫政策來回應。工業地產方面，因電商持續發燒，以物流、倉庫地產最受注目。旅館市場則因旅遊業的興盛，市場仍看好曼谷、新加坡等地的發展。

劉博文指出，零售市場是唯一受到較大衝擊的地產項目，但亞太區域受到衝擊程度仍低於全球，顯示亞太消費力的旺盛，在缺乏完善購物中心的新興市場，仍有許多發展機會。大體而言，雖然亞太仍處在政經因素充滿變化的宏觀環境下，但在個別地緣政治下，仍有諸多商機，值得投資人審慎評估，進行布局，以創造價值。