好房網News記者林和謙／宜蘭報導
宜蘭因為地理環境佳、好山好水，有山有海，觀光資源與景點豐富，且月月有活動舉辦，是國內著名的觀光勝地之一，也帶動宜蘭民宿數量相當多！宜蘭執業的不動產經紀人、地政士，同時還是不動產講師邱明芳表示，根據官方統計，全台民宿最多的縣市落在花蓮縣，而宜蘭縣則高居第二，在宜蘭經營的民宿，若年均住房率為三成，就足夠維持自己一個人的生活開銷，如果再努力用心點，那收入是很有機會比一般上班族來得好上不少；不過邱明芳也提醒一些眉角要注意，以免經營民宿反而被罰。
邱明芳指出，宜蘭因為好山好水，有山有海，也有溫泉與冷泉，在台灣是相當特別的地方，加上觀光活動多，帶動旅遊人潮熱絡、商機大，且又有不少美食，因近海也有海鮮，種種因素之下，大大提高民宿需求。近年來，宜蘭因為國道五號開通，台北到宜蘭車程約1個小時，宜蘭成為大家都很喜歡觀光度假的一個城市。他說，自己跑了很多宜蘭景點與宜蘭民宿，會發現目前宜蘭民宿經營形態：有包棟民宿與單間套房民宿，又分為透天建地民宿與大約市價3,000～5,000萬元的農舍民宿。宜蘭的民宿價格大概分成兩類，一種是走高檔風民宿、包棟一晚約2萬元起跳、甚至更高，一種是走比較平實風單間套房民宿、一晚約1,000元起跳。
邱明芳表示，觀光局統計，全台民宿最多的縣市依序為花蓮縣、宜蘭縣、台東縣、澎湖縣、屏東縣，以上縣市的民宿超過1千家，除了北北桃、台中、基隆市，幾乎全台各縣市去年度的合法民宿數量都有年度成長；宜蘭縣政府資料，近年來當地民宿家數，2018年1,153家、2019年1,263家、2020年1,389家、2021年1,580家，2022年至少1,748家，均逐年增加。
邱明芳指出，要在宜蘭經營民宿，年均住房率只要達三成，就足夠維持自己一個人的生活開銷，如果再努力用心點，上過報紙及網路媒體報導和宣傳，很有機會過得比一般上班族收入來得好。如果用心經營，要賺取基本生活費是沒有問題的，但如果只是當副業來看而不用心經營，業績自然會越來越差，最後無心或厭倦管理，自然就經營不下去了；所以不要小看民宿，雖然現在有很多代理營運公司可以委託，但把民宿當作一項主要事業來經營，才是正確的心態。
邱明芳說，根據《民宿管理辦法》，民宿的房間數不得超過5間，即使是特色民宿，房間數也不得超過15間；房間數若超過此數，業者應申請設立一般旅館，以免遭罰。而為了規避一般旅館的消防、建管與營業所得稅規範，將超過5間的房間超賣經營，早已是民宿業常用的營業手法。以《發展觀光條例裁罰標準》來說，非法民宿最重可罰30萬元，並且勒令歇業；房間超賣最重罰15萬元、超賣的部分勒令歇業。
邱明芳表示，根據《民宿管理辦法》，每月營收20萬元以下的民宿業者可免繳營業稅；想要擁有民宿的人，最好要準備3千萬元以上資金，扣除2千萬元興建軟硬體設備，其中有三分之一是預留的營運周轉金，並保持年平均住房率30％以上，才夠支撐所有的開銷與維護。或者承租他人有民宿登記證合法民宿，也要準備3百萬的資金。他指出，若看到有民宿想轉手、代表該民宿或此區域不易經營，若發現有民宿被法拍、有轉手的，要評估是不是好經營、是否具備人潮與商機效益，否則會有賠錢的危機。
邱明芳提醒，在宜蘭經營民宿，政府管制很嚴，有些人持投機心態，若用公寓、華廈來充做民宿經營，會被檢舉、查緝罰款；在宜蘭要合法經營民宿，必須套別注意土地分區使用，依《民宿管理辦法》第三條，民宿之設置，以下列地區為限，並須符合各該相關土地使用管制法令之規定：
一、非都市土地。
二、都市計畫範圍內，且位於下列地區者：
（一）風景特定區。
（二）觀光地區。
（三）原住民族地區。
（四）偏遠地區。
（五）離島地區。
（六）經農業主管機關核發許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。
（七）依文化資產保存法指定或登錄之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟及文化景觀，已擬具相關管理維護或保存計畫之區域。
（八）具人文或歷史風貌之相關區域。
三、國家公園區。
邱明芳表示，民宿地點選臨路道路、最好寬6公尺以上的道路，如此車輛進出方便，且大馬路車流多、也讓民宿會更顯眼，如果民宿選在鄉間小路、會導致車輛不好出入，觀光客駕車不方便。
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