住宅坪數愈來愈小，並非全是高房價造成！房市專家點出「小宅化」7大因素

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根據內政部的統計，2023年我國建物買賣移轉的平均面積首度跌破30坪，民眾選購住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路，但這一市場大趨勢顯然的並非單一高房價因素所造成，而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的！

近年來房市交易熱絡，但是在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞，過去主流的3房2廳已漸漸退位，業者因應此一市場趨勢，在產品規畫時小宅的占比也大大的提高。

根據內政部的統計，2023年建物買賣移轉的平均面積為29.7坪，首次跌破30坪整數關卡，如此坪數扣掉公設比至少3成，室內頂多是2房格局，若與10年前相比，平均的買賣移轉面積足足少了5坪。而且這種房子愈買愈小的現象，不僅僅出現在大都會區，甚至是二、三線城市也都是如此。

住宅產品小宅化，若深入探討，除了房價高負擔不起的因素之外，社會變遷、家庭結構改變應該也是此一趨勢形成的原因。

1.房價高漲，縮小購屋面積來因應

近幾年來全國各地房價高漲，但是民眾實質的薪資所得並沒有跟上來，因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高，民眾若真有購屋需求，只能委曲求全減縮購屋面積。

2.家庭結構愈來愈小

內政部統計，民國112年年底平均每戶家庭人口數量（戶量）降到僅剩2.53人，戶量再創歷史新低，民國87年平均每戶人口數量還有3.44人，現在的家庭真的就是人口簡單、人丁單薄，現實面根本不用再像過去一樣住上大房子。

3.年輕人不婚不生

現代家庭結構變小，跟年輕人不婚不生脫不了關係，官方統計顯示，2023年全年新生兒數13萬5,571人，較2022年減少了3,415人，再創統計以來的新低。少子化問題持續惡化之中，但若深究背後原因，不是結婚族不生，而是很多年輕人選擇不婚。

4.兩代不同堂時代來臨

由於自我意識抬頭，加上刻意避免產生難解的婆媳問題，很多年輕人結婚後都寧願在外租屋，也不願跟父母親同住一個屋簷下，過去三代同堂的景象不僅早已不復見，兩代不同堂反而變成常態。

5.離婚率居高不下

2023年我國結婚對數為12萬5,192對，離婚對數則為5萬3,085對，一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求，甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅，小宅需求自然水漲船高囉！

6.都會化租屋需求強

大都會地區就業機會多，全世界皆然，因此吸引很多離鄉背井的外漂族群，他們因為就業而落居，這些人大多成為租用小宅的族群，即使漸漸有能力購屋，也都是選擇從購買小宅入門。

7.高齡化社會換無障礙小宅之需求

根據國發會的資料顯示，2018年我國已轉為高齡社會，推估將於2025年邁入超高齡社會，老年人口占總人口比率將持續提高，預估於2039年突破30%，至2070年更將達到43.6%。高齡族群面對的就是雙老問題，本身年紀老，其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子，於是有能力的就會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅，以安度晚年。

揆諸以上諸多小宅化的原因，高房價顯然只是其中之一，因此即使真的有一天房價做了一些修正，小宅化的市場現象應該還是很難改變，主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期發展趨勢。

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作者：張欣民、連世昌
出版社：好優文化
出版日期：2024/05/14

作者簡介_張欣民、連世昌
【張欣民】
消費者文教基金會董事／副財務長／房屋委員會委員
正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人
中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員
天時地利不動產公司創辦人
士林社區大學房地產投資課程專任講師
國家建築金獎評審團顧問
政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長

學歷與專業認證：
國立政治大學地政系碩士
國立台灣大學外文系學士
英國皇家特許測量師（MRICS）

經歷：
-消費者文教基金會房屋委員會召集人
-中國土地改革協會文宣主任委員
-中華民國租賃住宅服務商業公會全聯會營保金管委會委員
-德霖技術學院不動產經營系專技人員助理教授
-美商ERA易而安不動產公司行銷顧問
-太平洋資產管理公司總經理
-信義房屋不動產企研室協理兼發言人
-好房誌編輯總監
-工商徵信通訊社-市場與行情記者
-亞洲商業月刊主編
-中國經濟通訊社編譯

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-房市日光大道：張欣民老師談房論市
-台灣地區產業年報:營建業（1994）
-台灣地區產業年報:房地產業（1993）

【連世昌律師】
學歷：
中國北京對外經貿大學法學博士
私立輔大法律研究所
私立東吳法碩專班財經法組（肄）
國立台北藝術大學藝教所（肄）

經歷：
消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
全國律師聯合會不動產委員
新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
TWNIC（台灣網路資訊中心）網域名稱委員
經濟部中小及新創企業署榮譽律師
台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人（委員）
台北捷運公司企業工會常年法律顧問
中華民國仲裁協會仲裁人
曾任職台灣苗栗地方法院

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