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原文發文日：2020/04/14
轉載來自：美股夢想家- 打造穩定現金流（Pressplay）
警語
文章內容僅供投資人參考，投資人須自行承擔風險，
本文不負擔盈虧之法律責任，亦不代表任何投資或稅務建議。
業務概述
Realty Income(證券代號:O)為美國最大零售房地產投資信託基金，
超過80%租戶來自零售業，擁有超過6400個房地產，
自1994年上市以來，持續每月配息，而且配息連續成長26年，平均每年成長4.5%。
營運概況
租戶來源分散，最大租戶只占租金收入6.1%
Realty Income租戶來源非常分散，最大租戶只佔租金收入6.1%，
前幾大租戶如沃爾格林、7-11、10元商店Dollar General及Dollar Tree，
均屬日常必須消費，受景氣循環影響程度低。
自1996年以來出租率從未低於96%
RealtyIncome 目前出租率為98.6%，
雖然經歷多次景氣循環，
但自1996年以來從未低於96%，表現非常優異
未來展望
Realty Income 租約以Triple Net Lease為主，
租戶除支付租金外，另須支付各項稅費、保險費及維修費等，
所以Realty Income幾乎無須負擔管理成本，
但此類租約通常租金較低，且成長性亦較低，平均每年只有成長1%。
所以Realty Income主要靠持續收購房地產實現成長，
過去10年收購房地產160億美金，去年收購房地產37億美金。
由於Realty Income財務狀況穩定，穆迪給予的信用評等為A3，
所以融資成本相當低，目前發行債務平均利率為3.73%，
而去年收購房地產的租金回報率為6.4%，也因此存在套利空間。
若未來Realty Income融資成本保持低位，
且可持續找到租金回報率良好的優質房地產，應可持續保持穩定成長。
風險因素
雖然Realty Income租約以Triple Net Lease為主，
因此無須負擔管理成本，
但競爭對手同樣可以使用此類租約來減少管理成本。
此外，Realty Income主要靠收購房地來實現成長，
而通常優質房地產就是人多交通方便的地方，
特別對零售業來說更是如此，因為有人潮才有錢潮。
所以Realty Income競爭對手非常多，都會集中資源在同樣地方，
也因此可能造成Realty Income對租戶的議價權較低，不利未來租金成長。
配息能力
配息連續成長26年，平均每年成長4.5%
Realty Income自1994年上市以持續每月配息，
而且配息連續成長26年，平均每年成長4.5%。
過去10年將多數自由現金流量均回饋股東，
平均自由現金流量配發率為82.67%
短期營收逆風，配息仍有機會保持成長
截至去年底止，帳上現金為5400萬美金，
由於美國疫情擴散，為了增加手上現金，
Realty Income在3月2日增資9萬股，籌得6.8億美金，
並於4月9日借得12億美金，且仍有12億美金借款額度可使用，
合計可用資金31.34億美金。(0.54+6.8+12+12=31.34)
去年營運費用9.67億美金，配發股息8.52億美金，
若今年目標配息成長5%，約需8.94億美金。
此外，今年須償還3.34億美金債務，
若營運費用今年保持9.67億美金，且配發股息8.94億美金，
預估今年約需21.95億美金。(3.34+9.67+9.04=21.95)
由於目前可用資金為31.34億美金，即便今年營收歸零，
Realty Income仍有能力保持股息成長，而事實上營收歸零機會非常低。
價值評估
Realty Income約有82%租金收入來自零售業，
由於市場擔心封城措施可能造成零售商破產倒閉，減少租金收入，今年迄今股價大跌26.34%。
受疫情擴散影響，Realty Income原先預期今年AFFO在3.5元至3.56元之間，
年成長5.4%~7.2%，也於4月9日撤回財測，
並定於5月4日發布第一季財報結果，屆時可再追蹤觀察。
註:AFFO=淨利潤+折舊+攤提-資本支出，類似自由現金流
假設今年Realty Income營運衰退，
並在明年達到AFFO在3.5元至3.56元目標，
那目前股價除以AFFO僅約15倍，處於過去10年相對便宜區間。
此外，目前Realty Income殖利率約5.22%，
配息連續成長26年，平均每年成長4.5%，
長期年化報酬率約9.72%，亦是相對低估水準。
由於Realty Income財務狀況穩健，
且現在利率極低，未來融資成本大幅上升機會不高，
配息很可能持續成長，目前股價大跌應是值得觀察的機會。
林長堅 我要買
2020年11月24日00:45
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