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拒當房市「韭菜」 買賣房屋這些成本很驚人

591房屋交易網
更新於 2021年11月05日15:55 • 發布於 2021年10月30日00:00 • 591編輯部報導

【黃鈺倫/採訪報導】房市熱,價格飆,在「屋主市場」裡想買賣房屋,買方可別光只算頭期款,屋主賣房,賣價該訂多少?別忘了還有稅金等「硬成本」,一般來說,房屋交易時,買方要負擔契稅、印花稅以及地政登記規費等稅務,而賣方則是負責土地增值稅以及財產交易所得稅或房地合一稅。此外,地政士指出,雙方可能還有仲介費與履約保證等費用要共同支付,因此建議買方在交易前應先仔細試算,以免存款不足。

圖/買方在交易前應先試算所需負擔的稅金,以免存款不足。

|買方得預留數十萬元稅金

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買房需支付的價金除了房屋頭期款之外,稅金的部分是多數人會遺漏的,明冠地政士事務所指出,房屋買賣交易中,買方需支付的費用包括契稅、印花稅以及地政登記規費,並且若是有房屋貸款的話就得再支付貸款設定登記費。

首先契稅通常是買方稅務中最大筆的開銷,計算方式為建物核定契價×6%,建物核定契價並非以房屋成交價計算,而是以房屋評定現值為基準,因此房屋契稅會隨著屋齡遞減,新成屋由於屋齡新,因此建物核定契價會比起中古屋更高。郭彥廷地政士事務所地政士郭彥廷表示,以雙北來說,常見新成屋的契稅約10~20萬元左右,而中古屋約6~7萬元,老公寓約2~3萬元左右。

而印花稅計算方式則是(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%計價,約數千至數萬元不等,再來則是登記規費,登記規費指的是在取得房屋時,必須到地政事務所辦理土地及建物移轉登記產生的費用,地政登記規費的計算方式為(房屋評定現值+土地申報地價)×0.1%,以及書狀費一張80元,加總起來約數千元。最後,明冠地政士事務所提醒,如果房屋還有貸款的話,就得再支付貸款設定登記費,算法為貸款金額x1.2x0.1%,舉例來說,貸款1000萬元,抵押設定登記規費即為1.2萬元。

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|賣方需留意自住條件享節稅優惠

賣方在售屋後雖然看似賺了不少,不過其實需要負擔的稅務也不少,包括土地增值稅以及財產交易所得稅或是房地合一稅。首先針對土地增值稅的部分,土地增值稅的課稅基礎是每年重新調整的「土地公告現值」,依漲價總數分成20%、30%、40%級距,不過若是符合自用住宅的條件,則可以享土增稅「一生一次」或是「一生一屋」10%優惠。

另外,則是需繳交財產交易所得稅或是房地合一稅,根據房屋取得時間而定,若房屋為2016年前取得則出售房屋需繳交財產交易所得稅,於交易隔年5月併入綜合所得總額結算申報,不過此種算法由於房屋與土地分別課稅,使得早期就有賣方藉此規避土地增值稅,因此房地合一稅於2016年正式上路。

房地合一稅適用於2016年後取得的房屋,並且2021年實施的房地合一2.0更限制土地漲價漲數額上限,嚴格避免逃漏稅,同時為減少投機客短期炒作,依房屋持有期間調整稅率,分別課徵15~45%不等,不過若是有設籍自住滿6年,同樣可享有10%優惠稅率再加上400萬元免稅額。

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|仲介費、履保費用由雙方負擔

買賣房屋雙方除了還須負擔上述稅務之外,還有部分的費用則由雙方共同分擔,首先若是透過仲介交易,就得再額外支付仲介費,一般來說透過仲介成交,最高將收取房屋價金6%的服務費,通常由賣方支付4%,買方支付2%,舉例來說,若是房屋以1000萬元成交,屋主就需付40萬元,而買方則需額外負擔20萬元。

再來則是為了保障交易安全,建議買賣雙方應使用履約保證,一般來說,履約保證的費用是成交總價的萬分之六,由買賣雙方各付一半,舉例來說,總價1000萬元的房屋交易,買賣雙方要各付3000元,最後則是代書費,約1~2萬元,郭彥廷地政士表示,常見北部代書費用由買方負擔,不過南部則是以平分方式共同支付。

圖/買賣房屋雙方除了各自需負擔的稅務之外,還要留意其餘得共同支付的費用。

Tips:

房屋買賣雙方除了須負擔上述費用之外,還有其他的隱形成本也得留意,像是購買中古屋若是屋況較差的話,就還得再花上百萬元裝修,另外,民眾在跟銀行申辦房貸時,銀行多會要求購買每年約1千元的地震火災保險,保障火災或地震造成房屋(抵押品)損失時,保險公司會優先理賠給銀行,有多餘的理賠金才會回到貸款人身上,也是買房須留意的隱形成本。

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