觀點投書：「屋盡其用」優於「打房價」

報載：某上市建設公司股東會，鍾姓董事長表示：今（2023）年房市交易量會繼續縮小，但房價要跌不易，頂多微跌，主要是建商都學聰明了，知道順勢而為，時機不好，減少推案或不推案；因為房價由供需決定，現在沒有投資客、央行金融管制、加上《平均地權條例》將在今年7月上路，需求明顯下降，當供給下降，比需求更快更多，房價就不一定會跌。

一、供需決定房價

東森房屋研究中心彙整內政部資料發現，截至去年底，全臺人口密度前五大行政區中的臺北大安區及高雄新興區房價降幅分別達13.6%、16.5%，且仍呈現下降趨勢；永和區、蘆洲區、板橋區的房價年漲幅在0.4~3.7%不等。又據591實價登錄統計2023年第1季全臺房價漲最多的社區為桃園市楊梅區的「台北亞熱帶凱撒區」，漲幅36%；其次為新北市淡水區的「巧克力花園」，短短一年增加7萬元，漲幅達35.4%；第三名位於桃園市桃園區的「豐田大郡」，房價更從2字頭跳漲至3字頭。顯見個別區域的房價，確實取決於當地的供給與需求，升息、打炒房等多重利空未必形成房價全面下跌。

三、住宅閒置不用浪費社會資源

當住房閒置，既不自住，也不出租，不但是私有財產的低度利用，也是社會資源的浪費，因為再好的住房，也會隨著時間的經過而老化、毀損，然後滅失。只因常見的住房都是耐用財，從完工到滅失，可能歷經數十年，乃至逾百年，而被忽略其存續期間。

四、促使閒置住宅投入租賃市場有助於提供住宅供給

內政部利用房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度數小於、等於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，2022年上半年這類住宅，高達9.52%。另利用地籍資料、房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將屋齡5年內、仍維持第 1 次登記且有銷售可能性的住宅，視為新建餘屋（待售）住宅，長期來看，仍維持在7萬~8萬宅之間。由此可見，社會上的閒置住宅數量甚為可觀。如果閒置住房能投入租賃市場，增加出租供給量，在需求量不變的前提下，租金必然下跌，有助於減少租金的支出，或提升租屋品質，均能改善承租人的生活水準。再者，租金的下滑，也會減少為賺取租金而買房的需求，在供給量不變的前提下，房價也會下滑。

五、打房價不盡是無屋者的福音

再者，房價的短期下跌，有錢的更容易多買房，以等待下次房價上漲時賺更多的差價。因此，成功打房價，也會嘉惠具有財務優勢的炒房族，不盡是無屋者的福音。

綜上所見，屋盡其用，減少閒置不用也不出租的住房，才是解決住房問題的上策。要讓無屋者有更多出租屋可以選擇，與其由政府耗費大量資金興建社會住宅，不如立法促使既存的閒置住房投入租賃市場，以充分活化社會資源，亦能有效根治住宅問題。（推薦閱讀：謝明瑞觀點：大人物購屋狂想曲）

＊作者為公務員