近日有兩檔REITs(不動產投資證券信託)值得一談。
一個是國泰一號，在十二月十五日上午召開受益人大會，因日前受益人提案要處分投資標的，有近68%股權出席，但在耗時近二個小時會議後，表決案均遭否決。
另一個是樂富一號，以每單位十元增募六億單位，在十二月六日掛牌，且基金規模由原先105.8億元擴大到165.8億元，從原本第三大，超車國泰一號的139.3億元、新光一號的113億元，躍升為國內第一大。
台灣不動產證券化 規模佔比小
回顧台灣不動產證券化歷史，是在二○○二年時，因國內不動產市場低迷，為能有效開發利用不動產，並活絡不動產市場機能及提振房地產市場景氣，通過「不動產證券化條例」。
台灣第一檔REITs是富邦一號，於二○○五年三月正式發行，規模58億元；十二月六日前規模最大的是國泰一號，也是二○○五年發行，規模139.3億元。二○一八年發行的樂富一號原規模為105億元，其投資標的除了不動產外，也投資海外的REITs。
台灣REITs最高峰時有十檔，到現在只剩下七檔，總REITs規模加總起來不到千億元，只占資本市場0.2%，相較其他國家市場佔有6%，台灣規模相比之下小了許多。
樂富一號之前的幾個REITs，投資標的幾乎都是連接到舊的大樓，不外乎百貨公司、飯店，也都因為大樓比較老舊，維護成本高，而且風險集中，投資人獲利的空間不大；受到疫情影響，租金收入減少，更影響到投資人的收益，因而才會有國泰一號的受益人提案要處分標的，將獲利發給受益人。
但不動產投資證券信託不像一般公司會有董事會，有爭端董事會先解決，再不行再到股東會。REITs一有爭議就是要透過受益人大會，程序跟公司治理程度又不同，只能依循公開說明書，但年代久遠，已不敷時代所需，如果要修改還是要經過受益人大會，這當中又涉及到太多人利益，很難形成共識，也就窒礙難行。除非就是依法有據的清算，投資人乾脆認賠賣掉或是獲利出場。
全球化 分散投資風險
如果可以全球化，就可以分散投資風險。
其實早在二○○五年，當時的寶來投信就發行了國內第一檔月配息基金「寶來全球不動產證券化基金」，該基金有六成以上比重投資國內外不動產證券化商品(不動產投資信託、不動產資產信託)，並延聘澳洲AMP資本投資公司(AMP Capital Investors Ltd.)擔任海外投資顧問。
這些年來海外基金來台發的REITs很多，但真正台灣在「不動產證券化條例」後所發行的REITs，卻幾乎走不出台灣。也就停留在標的老舊收益不好、受益人謾罵，如國泰一號。但同時也看到樂富一號超額認購，當利息也跟著上來，就是固定收益的好機會，全球化，是REITs未來發展很重要的方向。
科技化標的從實體走向虛擬
另一個是科技化，走過近二十年，REITs可以發揮的空間已經越來越大，投資標的可以從實體資產走向虛擬資產。例如凱基投信就推出未來世代關鍵收息多重資產基金，連結標的相當多元，包括雲端計算、資料中心、智慧倉儲等，已迥異於過往的老舊標的；從報酬率來看，也與傳統REITs有著天壤之別。
REITs基金提供了小額投資人參與房地產投資的機會，隨著對「房地產」的定義越來越廣，加上連結的REITs基金若有亮麗價格表現，搭配穩健高配息收益，非常適合作為退休基金投資標的。