退休三寶／不動產變輕資產　月月可領養老金

打拚一輩子，看著兒女成家立業，卻從未替自己老後打算，究竟透過以房養老可不可行？考量4大重點與了解相關權利義務，晚年也可以樂活養老。

台灣不再年輕，正式邁入高齡化社會，退休金準備顯得刻不容緩，除了及早準備並重視理財之外，在國人有土斯有財的觀念下，房產自有率高達八成五，想靠自己房子養活自己，也就是「以房養老」，漸漸受到退休族的關注。

過去，許多人結婚生子後，打拚一輩子為子女教育金、房貸而奔忙，卻未注意到自身的退休規畫，到年老就可能出現，房貸雖接近還清，但最後也只留下一間房子，手上卻沒有足夠現金安享晚年。

為了讓退休族晚年仍有穩定財源，金管會自2015年開放以房養老業務，初期推動不易，但近1、2年來，不論件數或核貸金額皆持續成長；據金管會統計，截至六月底，核貸件數達3598件，核貸額度約為197.73億元。合庫銀行表示，台灣人口老化快速，一般家庭下有子女要養，對上恐無力負擔長輩的生活費，加上一般老人都期望「在宅老化」，使得以房養老的產品漸漸被民眾所接納。

台企銀副總經理張佑銘指出，目前以都會區的民眾申貸案件居多，主因接收的資訊多，另外以房養老可以協助年長者活化資產，倘若手上現金不足可解燃眉之急，支應生活費、醫療費；如此一來，也不用造成子女負擔，晚年生活可以過得寬鬆，直到終老。

不用養兒防老，靠房也能終老，究竟什麼是以房養老？簡單來說是一種逆向抵押貸款（reverse mortgage），就是年長者把自己居住的房子，設定抵押給銀行，由銀行根據此人的年齡、房屋價值核貸金額，在扣除利息後，每個月支付年長者一筆現金，如同每個月固定領取生活費。

目前國內共有13家銀行辦理以房養老貸款，也有基金會推出相關方案，年齡大多限定在60歲至65歲，有一家民營銀行則壓低門檻至55歲，貸款年限最低逾7年，最長可至35年；擔保房屋會依據不動產坐落地區分級表，評估貸款成數，一般而言不會超過鑑價的7成。

▲國內共有13家銀行辦理以房養老貸款，也有基金會推出相關方案，年齡大多限定在60歲至65歲。(圖／財訊雙週刊提供)

舉例說明，一名60歲的銀髮族，房屋經鑑價後擔保放款金額是1260萬元，貸款期間30年、貸款成數七成，相當每個月給付金約3500元，不過還要扣繳利息，每個月領到給付金則會遞減。

一家公股行庫解釋，各家銀行以房養老貸款利率，採浮動計息，目前多介於1.86到2.66%之間。為了維持年長者每月給付金在一定水準，在產品設計上，當每月支付利息超過月付金三分之一，會有利息部分先掛帳的機制，等到貸款到期一併結算，在此期間利息不會利滾利。

對於選擇以房養老產品作為退休規畫，安睿宏觀資深理財規畫顧問陳堯睿表示，這相當適合有房但沒錢，或是不需要留房產給子女的人，但也要留意該產品的特性：一是月給付會愈來愈少；二是注意房貸利率波動會加快月給付金減少的速度；三是無法對抗長壽，如果期滿人還健在，就必須還款給銀行；四是通膨壓力，將房子轉換成每月生活費用，目前覺得夠用，但10、20年後，金額是否夠用則需要打上問號。

陳堯睿指出，退休金準備如果能夠趁早最好，同時進行理財規畫。因此在年輕時，不僅僅是為子女教育金、還清房貸，也要擠出餘裕準備退休金，才不至於老了感到驚慌失措。