買過房子也能是首購族？首購有年齡限制嗎？(示意圖樂屋網)
棄租轉買很常聽到，但有聽過50歲才打算「首購」買房的故事嗎？過往曾發生過有軍公教人員50 歲才決定買房，還完 30 年房貸也到了進養老院的年紀。什麼是首購？首購優惠貸款有年齡上限嗎？需要具備什麼條件？就讓樂屋網來告訴你。
文章目錄
Q1│什麼是首購？首購定義該如何認定？
Q2│首購優惠怎麼拿？首購利率怎麼選？
Q3│夫妻合買房，首購身分算誰的？
Q4│首購專屬寬限期，我需要用嗎？
Q5│打炒房會打到首購族嗎？
Q1│什麼是首購？首購定義該如何認定？
「首購」的字面意思會以為是首次買房的人，但事實上並非如此，首購指的是「名下沒有任何房屋貸款的人」，由銀行來認定，只要借款人名下沒有自用住宅的房貸，就具備首購身分。
以下幾個狀況常被提起，也符合首購身分，一起來看看：
●曾買過房子，後來賣出：即曾經申請過房貸，但賣掉後完成清償，名下無房貸。
●名下登記工廠或土地：持有工廠、土地產權，這不算擁有自用住宅。
●有共有住宅：名下持有或與家人「共同持有」建物，但建物面積未滿 40 平方公尺，也符合首購。
從以上說明可知，「首購」不只限於「第一次購屋」的人，但為何首購對於從未買房的人如此重要？關鍵在於政府或銀行，針對首購族群有特定的優惠貸方案，以下繼續說明。
Q2│首購優惠怎麼拿？首購利率怎麼選？
既然知道首購是「名下無自用住宅貸款」，那麼申請房貸上，又有什麼差別呢？有！若是想使用「青年安心成家方案」，條件就較為嚴格，申請者、配偶及未成年子女名下必須沒有任何不動產；相較於青年安心成家方案，其實還有一般的房屋貸款，條件更為寬鬆，差別如下：
適用於年齡 20 歲至 40 歲的首購族，但如果育有子女有換屋需求，年齡則放寬至 45 歲，可向公股銀行（共8間）申請，其他重點如下：
●貸款條件：最高額度可到新臺幣 800 萬元。
●貸款年限：貸款年限最長 30 年（含寬限期 3 年）。
●償還方式：可選擇本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。
●貸款利率：機動利率或混合式固定利率，計息方式擇一。
財政部青年安心成家購屋優惠利率計算方式(圖片來源財政部)
延伸閱讀：
▌一般銀行的房貸
除了少部分銀行有提供青年安心成家貸款方案外（條件與公股銀行相仿），一般的房屋貸款條件較寬鬆，借款人條件只要年齡 20歲以上，有良好收入即可，與青年安心成家貸款最大差異只在於機動利率與貸款期限。
過往經常發生過，借款人不申請公股銀行青安貸款，改申請一般銀行的房屋貸款，主要的原因是看中較彈性的借款人條件、貸款期限長、貸款成數高和願意承接困難的房屋產品，因此成為首購買房的另一種選擇，可依個人情況選擇適合自己的產品。
各銀行房貸產品
機構名稱
商品名稱
利率
貸款成數
貸款期限
寬限期
中國信託
2.15%
最高 8 成
最長 30 年
最長 3 年
台北富邦
2.35%
最高 8 成
最長 30 年
最長 3 年
國泰世華
2.19%
最高 8 成
最長 30 年
最長 2 年
玉山銀行
2.15%
最高 8 成
最長 30 年
需洽詢
台新銀行
2.2%
最高 8 成
最長 30 年
最長 3 年
星展銀行
2.06%
最高 8 成
最長 40 年
需洽詢
▌房貸利率怎麼選？
房貸利率選擇，通常是越低越好，不過若自己與銀行來往信用、代償能力好，選擇一般銀行的房貸，或許能獲得較好的貸款成數和較長的貸款期限。
該如何挑選適合的房貸利率？在利率選擇上，可視自己預計持有房屋的時間來選擇。舉例來說，若持有房屋六年以上，可選擇一段式利率，一般房貸都屬於這種；但如果六年內會脫手，建議選擇二段式利率，關鍵點還是需視房貸產品與手頭資金狀況。
Q3│夫妻合買房，首購身分算誰的？
關鍵點在借款人是誰（誰跟銀行借錢），而非房屋登記者是誰（誰擁有房屋所有權）。夫妻當中沒有房貸借款身分的那個人，就具備首購身分。舉例來說：小華和小明結婚，和銀行借款的是小華，小華就沒有首購身分，房子是登記在小明名下，但小明沒有房屋貸款，因此小明符合首購身分。
不過要注意，不少人因為換屋或房產投資，夫妻同時名下都有各自都有房屋貸款，只要超過兩筆以上房屋貸款，第三戶的貸款成數都受到房地合一稅規定，影響成數與寬限期，需稍加留意。
延伸閱讀：夫妻共同買房要注意什麼？
Q4│首購專屬寬限期，我需要用嗎？
剛購入房子，每月固定產生一筆不小開銷，很多人會選擇使用寬限期，每月只要償還銀行利息，不用攤還房貸本金，乍聽之下好像很好，但是否真的要用好用滿呢？
因政府打炒房實施選擇性信用管制，加上通貨膨漲導致銀行升息，使用寬限期可能會導致日後還款利息增加，增加日後還款壓力。
是否要使用寬限期？如果手上有高於 5% 以上的投資獲利，優於銀行貸款利率 2% 以上，使用寬限期當然沒問題，但如果資金有限，純粹想減輕費月支出壓力，30 年的房貸，寬限3年，卻要在日後 27 年攤還本金，壓力更大未必是好事。
Q5│打炒房會打到首購族嗎？
不會，若名下只有單一房屋貸款，央行的選擇性信用管制不影響「首購」族群，但如果是名下擁有多間房屋貸款的人，影響就很明顯。
央行第五波打炒房，預計針對六都及新竹縣市擁有第二戶或第三戶以上的購屋貸款，進行貸款年限縮短、貸款成數調降和取消寬限期，目的是打擊刻意以資金進行不動產炒作的投資客。若單純夫妻一人一間房子，純粹自住使用，不會造成影響。
結論
隨著房價飆升，買房普遍年齡更晚，根據 2021 年聯徵中心統計，首購族房貸申辦年齡平均已落在 40 歲，與長輩常講的「 30 歲買新屋不嫌早、4、50歲換屋恰恰好」的經驗逐漸脫節，更多人傾向先存一筆錢進行投資，晚點買房。然而不管何時要進場，具備良好的信用與收入，買房前做足知識功課，找到適合自己的房子後，選則適合自己的貸款方案，讓買房這條路更穩健，希望你也能找到心儀好房。
文章發布：2022-06-18
內容更新：2024-03-12
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