「留房養老」崛起！防詐騙或子女爭產　銀髮族理財新選擇

為了因應高齡化社會來臨，針對銀髮族推出的不動產理財商品愈來愈多，除了推廣多年的「以房養老」外，現在還有結合信託的「留房養老」或「以租養老」等等，讓年長的房屋持有者不必把房子抵押給銀行，也能收取每個月固定租金，創造多元現金流。但專家提醒，無論是「以房養老」、「留房養老」都有各自的優缺點，民眾一定要多方比較，細看合約內容，才不會跟預期產生太大落差。

台灣邁入高齡少子，退休規劃愈來愈受到重視，例如開辦近7年的以房養老，累計至今，已有6104件案量，核貸金額突破350億，其中又以北北基接受度最高。

合作金庫商業銀行個人金融部協理江錫凰：「父母親可能覺得說欸，小孩子的這個收入比較不是那麼好，那可能就比較不會說，啊我一定要小孩子來奉養你，如果說年輕的時候有積累了一些資產，那可能就會來活化這個資產。」

所謂以房養老，是民眾把居住中的房子抵押給銀行，在20年或30年期間，扣除利息費用後，每個月拿一筆錢當養老金。不過利率調升，代表實領金額變少：假設貸款30年，銀行每月撥款3萬塊，以扣款上限1萬元計算，應收而未收的掛帳利息，在利率1.73%時，最後累計會有36.1萬，但利率若調升為2.105%，契約終止時必須補繳的金額就來到76.4萬，整整差距40萬元，想以房養老的民眾得撥撥算盤。

包租代管業者白芳紋：「這邊的話是我們這邊的那個，大概中型的一個房型，那坪數大概是在6坪左右。」

除了以房養老，現在還有留房養老，長輩在這裡租屋就像住飯店，很有度假感。

包租代管業者白芳紋：「比方說我們可以幫他安裝，就是一個衛浴安全扶手的部分。」

浴室方便長者使用，貼心的感應式小夜燈，半夜起床還能防止走路摔倒，包租代管業者將北市六條通的飯店活化，變成樂齡住宅，排除高齡者租屋障礙。

高齡產業創新發展協會召集人柳智升：「過去公寓的這些住宅，它是沒有電梯的設計，那他(長者)出入不便的時候，他可能沒有辦法連結社會的資源，比如說他要去買菜啊，他可能就要考慮啊，透過留房養老的方式，把這個住宅出租給年輕人，那年輕人也可以住到市中心，那他(長者)又可以在地老化。」

每個月租金平均2萬5，包水電、管理費，還有人代領包裹信件和收垃圾，所謂留房養老，是銀髮族可以把自住或閒置房產交給銀行、成立信託專戶，銀行媒合包租代管業者出租，每個月匯進租金，長輩就能拿錢另外租房、住安養機構或補貼生活費。

兆豐銀行信託處長侯君儀：「比較年長他對這個租賃市場，那或者管理面，他沒有時間沒有體力，那或者是有一些人可能長年在國外，那或者是小孩子在國外，他獨居在自己的房子裡面，需要人家協助的這些客群部分，他就可以透過留房養老這個方式。」

把房產信託給銀行，適合不擅理財、怕子女爭產或擔心詐騙的銀髮族，但專家提醒，每個月領到的錢，得扣除信託管理和代管費，有些小細節必須留意。

住展雜誌研發長何世昌：「如果是包租的話，那這個包租代管業者，其實他就要按時付租金給你，因為是業者包租，如果是只是代管的話，那業者只是代管的性質，如果租不出去空置期，或者是收不到租金，其實包租代管業者是不用負責任的。」

靠自用住宅養老，方法愈來愈多元，提供退休族新選擇。