【全文】全台房市大發燒　928檔期價量創新高

不畏疫情及打炒房政策，928檔期熱鬧登場，本刊實地走訪北中南各大案場，可以發現全台房市大發燒，根據市調單位資料顯示，今年928檔期全台推案量直逼6千億元大關，新建案開價也都跳空上漲。眼見928檔期發燒，央行出手制衡，23日祭出第3波打炒房措施，宣布六都及新竹縣市第2戶購屋房貸不得有寬限期，希望能讓房市降溫。

「好貴！好貴！太誇張了！」中秋連假，日正當頭的晌午，當全台因本土疫情趨緩，各大風景區皆出現報復性出遊的人潮時，本刊實地走訪北台灣一處新興重劃區，一組剛從接待中心出來、家住北市的小家庭，忍不住直呼新建案開價實在讓他們太驚訝。

推案爆大量　叩關六千億

房價讓台北賞屋客驚呼嚇到的，正是大台北南下第一站的機場捷運A10山鼻站重劃區，從桃園南崁商圈開車至少10分鐘車程，走在重劃區裡，一眼望去盡是綠油油的山景，甚至有多達20隻以上的群居牛隻，牛群在草地上悠哉散步，背景卻是滿滿建案廣告及施工中的工地，畫面好不衝突。

更令人訝異的是，該區去年第四季才有建案進場，當時單價普遍落在25萬元上下，就賣到近乎完銷。今年928檔期新推出的建案，開價已逼近3字頭，比桃園市整體房屋平均單價還高出10萬元，甚至成為蘆竹區重點推案區域，不只是桃園在地建商，就連大華、新潤等上市櫃建商都插旗布局。

A10山鼻站重劃區在去年以前，還是鮮有人知的重劃區，一時間卻成為兵家必爭之地，不只建商爭相搶地推案，新建案開價更高得令人咋舌，但購屋族邊驚嚇邊下訂也是事實，這其實正是全台房市的縮影。

今年房市3大熱門檔期，年初的329遇上政府雷厲風行推出打房政策，各建商無不低調再低調，年中520又碰上三級警戒直接被跳過，唯一剩下的928檔期，建商們無不摩拳擦掌搶市，根據數字科技旗下591新建案統計，今年928全台推案爆大量，衝上5,721億元，叩關6千億元，刷新近5年新高紀錄，案量較2017年房市低迷時翻倍。

房價穩走升　建案跳空漲

「不只案量增加，價格也持續向上衝，房價準備進入主升段，撿便宜的時機已經過了。」長期觀察房市的《住展雜誌》研發長何世昌點出殘酷事實。全國代銷公會理事長、萬群地產總經理謝坤成也說，現在全台各區房市表現都不錯，「且價格至少都漲了15％。」

事實上，根據實價登錄最新統計，以全台主要都會區住宅平均單價來看，今年和去年相較，房價並未因疫情鬆動，八大都會區房價全數上漲，台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，以台中、台南房價上升力道最強勁，漲幅分別達6.8％、6.5％，就算是漲幅較含蓄的新北市，價格也上升了1.5％，房市呈現穩定走升的格局。

而價格走在中古屋前面的新建案，從北到南開價都跳空上漲，以新北市新店的央北重劃區為例，5月房價還坐6望7，現在已有新案擬拋出8字頭測水溫，竹北亦有建案開價直逼6字頭，台南更有預售屋成交價寫下4字頭新高。

「太瘋狂了！」「去年我沒買到，今年價格漲到下不了手！」本刊採訪多達10位以上資深房產從業人員，從代銷、房仲到建商高層，多數都對房市下了「瘋狂」註解，有些人甚至以「失控」來形容，更讓他們感到驚奇的是，消費者都很願意追價，建案銷售速度「秒殺」頻傳，一致認為這波支撐房市的力道，全是「被多到滿出來的資金所推升。」

大建商齊出　造鎮案回籠

而綜觀全台房市，共通點是大咖建商齊出，檯面上喊得出名號的開發商都積極推案搶市。以北台灣來說，雖然仍以搶攻自住客的小宅為主流，但量體大、單價高的大型造鎮案及豪宅，甚至中、大坪數產品都再度重回市場，代表建商信心回籠。

「代銷提報時，多數建議我們規劃小坪數產品，但我們認為這個地點應打造輕豪宅。」元利建設副總吳麗謹透露，旗下位於北市文山區的造鎮案「元利森活莊園」已去化六成。除元利外，還有興富發建設在基隆推出近年罕見的百億元造鎮大案「新橫濱」，以及麗寶集團名軒建設在新北市淡水區的造鎮案「名軒海樂地」。豪宅則由北市蘇黎世大樓改建的「敦仰」率先登場，平均開價站上200萬元。

踏出雙北往南走，桃園案量仍以具建設話題的青埔最多，沿路隨處可見亞昕、新潤、潤隆、宏普等全國性建商建案廣告，隨著環球購物中心A19店試營運在即，再為當地房市添柴火。何世昌就表示：「青埔開價幾乎都要見5字頭。」而新竹因排隊搶房被消保官盯上事件持續發酵，建案銷售轉趨檯面下，一般消費者沒門路就買不到房的狀況恐將持續惡化。

中部的房市也熱烘烘，「海線實在太誇張！」台中在地市場人士指出，當地整體格局仍是以低總價、小坪數住宅為主力，因此單價相對低的海線區域就成推案熱區，根據台中不動產開發公會推估，海線的龍井、沙鹿、梧棲、清水等區域就有多達25案同時上場，不只量體大，價格也揮別過往一字頭房價，「有些都已經賣到20多萬元了。」該名市場人士說。

台中另一大熱區則為內有14期重劃區、機捷特區、單元十二的北屯區，其中，指標大案有位於14期，由國泰建設投資興建的「國泰MOST+」，先前甚至誤傳該案總計188戶，開案僅半天就完銷，為免成為出頭鳥，案場人員低調婉拒受訪。

而過去7期豪宅百花齊放也成為台中房市一大特色，但多數豪宅案都因時程趕不及，醞釀在年底登場，成為下一波推案重點，聯聚建設總經理王于娟透露：「年底會在七期市政路、惠來路口推出50坪的豪宅案『聯聚方瑞大廈』。」

台積電效應　高雄成熱區

「恭喜恭喜！」9月26日，記者來到近日全區房市因台積電設廠議題發燒的高雄市，位於鼓山區的新建案「美術一号院」接待中心裡，賞屋人潮絡繹不絕，互道恭喜的竟是剛剛買下新房的已購客，開心相認以後當好鄰居。

該案案量162億元，是928檔期高雄最大案，又有「凱悅飯店宅」之稱，由興富發投資興建，代銷龍頭甲山林負責銷售，24日南下督軍的甲山林廣告總經理張境在透露，上週四他們才到新竹科技廠內簡報，「一下子就賣了10戶，隔天消費者都趕到高雄簽約。」

由此可見，台積電確認在高雄設廠後，當地的房市就成為全台熱區，張境在就說，美術一号院全案共778戶，面美術公園戶別最高開價要上到5字頭，開案才2週就賣掉200多戶，「已購客中有3成多不是高雄人。」駐點當地6年多的興富發代銷事業部特助苗青德也說：「近期來人明顯增加1至3成，且多出來的消費者都來自外縣市。」

事實上，根據高雄市房屋市場調查協會理事長廖致傑提供的資料顯示，高雄928檔期可以說是由興富發建設一枝獨秀，一口氣推出的3大新案，就占高雄整體案量的一半。原因在於，太多在地建商一聽到台積電設廠高雄的消息，紛紛開始惜售，甚至封盤不賣了。

手中掌握高雄七成建案銷售的代銷南霸天、上揚國際董事長林聰麟觀察，928檔期建案價格跟今年初相比，「大漲的有25％，表現平平的漲15％，就算只是小漲的建案價格也上調5％。」他直言：「今年一坪賣25萬元、明年賣30萬元，如果你是建商，會選擇明年賣還是今年？」

謝坤成認為，這波台灣房市多頭，關鍵原因是資金、人才、產業通通回流，加計利率低，「是實質經濟面提升，絕非炒作所致，只要上述條件不變，房市格局就不會轉彎。」但也有專家認為，房市後續仍要觀察通膨為長期趨勢還是短期現象、低利環境及QE的可持續性，消費者要不要勇於追價，還是得審慎評估。

央行打炒房　恐效果有限

見928檔期發燒，央行23日祭出第三波打炒房措施，宣布六都加新竹縣市，共8縣市第二戶購屋房貸不得有寬限期，同時將購地貸款成數從6成5降至6成，以及工業區閒置土地的貸款成數最高調降為五成等新規範。

「說打炒房，責任太沉重，倒不如說央行新措施是為因應國內外高度不確性，先為金融機構授信風險做準備。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，央行此舉搶在928檔期前上路，頗有降溫意味，確實會讓部分投資買氣收斂，但對剛需、首購族完全沒有影響，因此房市價量仍會在第四季持續放大。

確實，隔一天，北市地政局標售南港區捷運昆陽站875坪土地，底價約25億元，最後華固建設竟以溢價近8成，共44.8億元得標，換算下來土地單價衝破500萬元，創下南港土地新高價，由此看來，不只民眾瘋房市，建商同樣瘋搶地，整體房市多頭格局短期難以撼動。

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