揭開店面房東寧可空租也死不降價的背後真相

自去年以來，全台各大商圈紛紛傳出倒店潮，許多陪伴大家長大的傳統商店，紛紛歇業，令人不勝唏噓。探究原因，多半是店家捱不住過高店租，入不敷出下，紛紛徹離，眾人不禁想問：「房東為何寧可放著空租，也死不降價？」《遠見》替您解答。

在北部地區開店的陳佳燕（化名），十多年前加盟創業，一開始經營 5 年後，由於房東要賣房，迫使她轉戰新據點。

幾經尋覓下，她找到了一處坪數大上一倍的新店面，但月租也從原本 5 萬變成 10 萬。當時收益不錯，她認為擴大營業後，應該足以應付上漲的租金，毅然租下來。沒想到，卻是惡夢的開始……

隨著同業競爭以及商圈的沒落，業績一年不如一年，雪上加霜的是，房東還每年調漲房租 3%，營運開始出現赤字。咬牙經營幾年後，直至租約快到期時，才開口請求房東降租，更表明未來營運起色後，還願意調回房租。

沒想到房東態度強硬，當場拒絕。更令人傻眼的是，沒過幾天，陳佳燕竟還收到房東寄來的存證信函，警告她，若不續租，得立即將屋況還原，否則提告！

這讓陳佳燕陷入天人交戰。一來擔心找不到合適新據點，二來擔心轉換地點後，客源流失，只好忍痛續租。但生意不但沒好轉，店租還從每月 10 萬漲到 13 萬，近來已負債累累。儘管租約尚未到期，仍覓新店面，決定搬家。

孰料，當陳佳燕情商原房東讓她提前解約時，房東卻立刻翻臉，不但不願返還 2 個月押金，由於距離租約到期日還有一年多，房東表示，就算不租，也要依約逐月收取剩餘房租。陳佳燕算算，一但搬走，租金加壓金足足賠掉 250 萬元左右，但不搬，也是賠本經營，讓她痛苦萬分。

幾天後，陳佳燕第二次收到同一個房東的存證信函，警告她要履行應盡的義務，她很生氣：「不通情理就算了，還把存證信函當 e-mail 在發！」

當陳佳燕再度和房東協商時，還被當面嗆聲。房東表示，自己擁有 6、7 個店面，先前曾有幾個知名體系的房客也要中途退租，他通通不退押金、也堅持收租到合約到期，雙方對薄公堂，最後都是房東勝訴。

整起事件讓陳佳燕十分無奈，心想，自己並非惡房客，更不曾延繳房租，只是因為經營困難，要求降租，就收了 2 次存證信函，更不解的是，擁有 5、6 座店面的房東，其實已有 4 個店面因房客不敷租金成本而不再續租，空租半年多，但為何房東就是寧可讓店空著，沒租金可收，也不降租？

就像去年以來，全台各大商圈紛紛傳出倒店潮。台北東區不少店面都閒置，讓許多國人不禁要問，為什麼多數的房東們，零願店面空著，也死不降價呢？

為何房東不能共體時艱，稍微把租金下降，讓房客可以活下來，也收得到房租，不是雙贏嗎？

根據主計處物價指數指出，其中在租金指數部分，主計處以 2016 年為基準，指數定為 100，即可發現近 3 年來的房屋租金指數為可說是月月上漲，以最近的 2019 年 3 月來說，指數為 102.41，對比於 3 年前，也就是 2016 年 3 月的指數 99.72 來說，已漲了 2.7%。

另外以自去年起就被媒體關注的東區倒店潮，正是因為近幾年店家不敷高租金，而紛紛收攤，即便目前東區的租金已出現止漲狀況，但隨著商圈沒落，人潮減少，讓店家入不敷出，加上與房東協商降價未果，最後只好認輸出場。

為什麼房東就是不降價呢？「這得先從房東的背景來解構，」擁有數十年店面仲介經驗的屋比房屋比價創辦人葉國華分析，台灣的店房東，大致可區分為賺房屋價差或賺租金的「投資型房東」，以及早期擁有房產，沒有房貸及資金壓力的「傳統型房東」。不同類型的房東，都有不降租的原因。

類型 1：賺價差的短線投資型房東

首先是賺價差的短投型房東。葉國華分析，這類型房東，最主要是想短期間內轉手賣出，賺取差價，收租是其次。但偏偏店面的價值與住家不同，買家評估店面的價值，是以租金投報率計算出買價的。

例如買家若以 6% 租金投報率為底限，如果目前月租金 10 萬，年租金則為 120 萬，那麼買家合理進場價應為 2,000 萬元；一但月租金調降為 9 萬元，年租金為 108 萬元，而回推後的合理買家只剩 1,800 萬元；若再降至 8 萬元，則再減至 1,600 萬元。

「等於月租金每降 1 萬元，店面就少了 200 萬元的價值，所以他們才不輕易降價！」葉國華指出，「一賠就足足 20 個月租金，因此寧可空租 20 個月，也要守住行情。」

屋比房屋比價趨勢研究中心總監陳傑鳴更表示，若屋主想創高賣價，只要調漲租金 1 萬元，就可以將房價行情拉高 200 萬元。

因此坊間傳說，曾有屋主為了拉高行情，還情商房客與房仲將租金以少報多，製造假行情。例如實收月租 10 萬元，但合約及實價登錄的行情卻為 11 萬元，房東私下將 1 萬元價差退給房客，但房價卻能足足多了 200 萬。

類型 2：賺租金的長線投資型房東

第二類為以租金為主收入的長線投資型房東。這類型的房東也想賣店面賺價差，只是大多買在高點，轉手不易，只好先以長期收租為主，等待售價行情翻漲後，再出售。

「許多鮭魚返鄉的台商，都屬於這類型的投資客，」葉國華分析，早年台灣遺贈稅率高達 50%，許多事業有成的台商想把財產過繼給子女，都得被課重稅，店面一度成為最佳的避稅工具。

例如該台商欲將 2 億贈予小孩，若用現金，會被課上 1 億元的遺贈稅，但若先買店面，再贈予孩子，由於當時是以公告現值為課稅稅基，2 億的店面，公告現值往往只有 2,000 萬，贈予後，頂多課徵 1,000 萬的稅，足足省了 9,000 萬。

「因此，在過去店面交易熱絡不是沒道理的，卻也讓店面售價在幾輪換手後，快速飆升。」葉國華指出。

後來遺贈稅大幅調降，店面行情被炒到高點後，店面不但失去節稅的誘因，也難以賺到價差，使得這些買在高點的投資客，只好靠租金賺錢。

偏偏店面市場歷經十多年的飆漲，租金投報率早已從早期的 10% 以上，降至目前的 3% 左右。「部分買在高價的投資型店房東，甚至只求守住 2% 以上，高於定存的投報率，」陳傑嗚更透露，假使房東還背著巨額的貸款，若租金投報率低於 2%，等於無法支應房貸利息支出。

值得注意的是，在低租金投報率的環境下，房東降租的代價更大。

陳傑嗚分析，同樣以 10 萬月租金為例，若房東租金投資率只有 2%，代表當初購入價格為 6,000 萬，假使後來降租至 9 萬元，售價估值恐怕只剩 5,400 萬，一差差了 600 萬元，房東更不願意降價。

類型 3：不缺資金的傳統型的房東

相對於投資型的房東，沒有資金壓力的傳統型房東，對租金的堅持更硬。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛解析，目前台灣有許多店面房東持有時間早，一來取得成本極低，根本沒有房貸壓力，二來擁有數量大，因此沒有讓價求租的壓力，甚至很怕降了一戶，其他承租戶都要求降租：「因此，只要熬得過，少租幾個月，沒差！」

黃舒衛進而指出，這類型房東，非常富有，很多長年居住在海外，對台灣市場資訊判斷慢，也有些年紀大或資產累積雄厚，對於價格調整的動機低。甚至，這類型的房東，早就包租二房東再轉租，因此降租壓力都落在二房東身上。因此這類型房東的降租壓力，也不大。

不過承如永慶房屋信義區高資產服務部經理余沛政所言，儘管房東不降租，看似有逼不得已的理由，但倘若長久不讓利，房客也無力承租，讓商圈蕭條，不但租金難收，也讓買方不願進場接手，一但滯銷過久，最後也可能讓價格崩盤，造成租金、房價、店家、商圈……全盤皆輸的局面。

（本文由 遠見雜誌 授權轉載）