算給你看！公寓改建「1坪換1坪」為什麼這麼難？

「有一棟4層樓的公寓在推動改建，住戶A跑來問我，改建之後會變成幾層樓？我回答『12層』，沒想到，住戶A接著說『那我們可以1間換3間嘍！因為4層變12層，是3倍』。」這是佑佑最近去上「危老重建推動師」課程中，林育全講師分享的一段故事，我聽完覺得很驚悚也很無奈。

1間換3間？當然不可能，因為就連室內面積「1坪換1坪」都不太容易了！為什麼這麼說？先幫大家用白話文解釋一下建蔽率、容積率，假設你有一張白紙，上面有100個1公分乘以1公分的格子，然後給你最多225個1公分乘以1公分的箱子，要求你把這些箱子放在白紙上，但規定你最多只能使用45格，剩下的箱子可以往上疊。

其中，「最多45格」的規定就是「建蔽率」，會牽制平面的使用面積，「最多225個箱子」則為容積率，會影響樓層的高度。而台北市常見的第三種住宅區土地，建蔽率就是45%、容積率為225%。

在遙遠的古早時，基本上建築物是看面前道路寬度決定蓋多少，直至1990年代，全台才開始實施容積管制，所以古早厝很容易就蓋好、蓋滿、蓋超過現在的容積率、建蔽率上限。

以台北市的第三種住宅區來看，假設100坪，以往建蔽率為60%， 4層樓公寓來算，容積率為240%（60%×4），樓梯間大約占5%，所以室內面積（不含陽台）的容積率為228%（240%×0.95）。

屋主要拿回72.4%，室內面積才不會縮水
假設現在民眾利用《危老條例》改建，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，可以蓋到容積率315%（225%×1.4）。換算一下，228%是315%的72.4%（228/315），所以假如跟建商合建，你起碼要拿回72.4%才能室內面積不縮水（且此處還不考慮1樓權值較高的問題），換句話說，建商拿到全案的27.6%。

但問題是，建商又不是佛心企業，他們也要賺錢，分回的坪數賣掉之後，要能夠因應建築成本、人力成本、甚至還有改建期間，地主在外租屋的租金等等。所以房價愈高、「餅」愈大，建商分回較少的坪數就能因應開支，地主當然可以分到相對多的坪數；反之，房價愈低的地方，建商愈不想碰，因為地主分回一定大幅縮水，意願低、案子難成。

除非重建時的容積比原先的容積多很多，或者是新建物的房價夠高、建商的成本夠低，否則室內面積「1坪換1坪」真的只是口號！目前市場上，大多數的合建案，建商的分配比介於35%～40%，地主則分回60%～65%，明顯和72.4%有落差，所以地主不願出資，就要有室內面積縮水的心理準備；否則「使用者付費」，室內面積不縮水，便要有荷包縮水的打算。

但佑佑必須老實說，老屋重建不應該只關心資金的問題，因為改建後，讓人安心居住的空間才是最重要的資產啊！

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