好房網News記者黃芸涵／綜合報導
房屋過戶包含買賣、贈與及繼承三種方式，各自涉及的稅負也不同，恩典法律事務所主持律師蘇家宏分享案例，一名母親擔憂長子欠下卡債，未來她死後，名下唯一房子可能被長子債主扣押，因此想把這間老屋過戶給已婚、沒有債務的次子。但律師認為不妥，恐怕得多付百萬元的稅賦，建議預立遺囑，對自己及小孩都好。
蘇家宏指出，持有40年的房產，用「贈與」過戶給次子，不但要支付贈與稅，土地增值稅也得用一般稅率，無法用自住稅率，恐怕要付數十萬或超過百萬元稅金。
若用出售方式「賣」給次子，屆時國稅局會審查次子是否有能力購屋？未來過戶後，是否有買賣價金的往來？如果無法舉證「金流」的事實，將會被認定為贈與，被國稅局要求補交贈與稅與罰款。
蘇家宏建議，母親預立遺囑是最好的方式，在過世後把房產指定由次子繼承，並附帶條件要求次子將房子仍繼續給長子居住。長子在母親過世3個月內「拋棄繼承」，此舉就不怕長子的債權人來查封母親的遺產。
寫遺囑最大的好處在於，房產繼續在母親名下，母親可以住得安心，小孩也會比較乖，若過戶到次子，等於母親住在兒子的房子，其中微妙的變化，難保兒子將房產贈與媳婦或抵押借款；又或是寄人籬下，遭受冷漠對待。且用遺囑傳承房產，房地價值以公告價計算，可能不用繳遺產稅，也不需要繳交土地增值稅。
蘇家宏說明，由於該案母親是在104年12月31日以前取得的房屋，未來如果次子繼承後出售房屋，可以選擇舊制，不用繳房地合一稅；土地因繼承取得，未來土地增值稅起算，將以母親過世當年為準。倘若生前過戶給次子，未來再出售，取得成本將以當時買賣價格，或贈與當時的房地公告價計算，少不了一筆房地合一稅。
不過蘇家宏也給出斧底抽薪的方法，應請長子面對債務問題，運用消費者債務清理條例，向法院聲請債務人更生或清算，真正的把債務處理完，未來就不用到處躲藏，自己名下可以有財產，母親也不用再擔心了。
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