實價登錄跟不上房屋售價，到底發生了什麼事？原來開價不等於成交價。(圖片來源覽山不用早)
房市交易量驟減，但房價卻沒有跌，看房子都會參考實價登錄，但為什麼價格不準和屋主落差這麼大？真的可以拿來參考嗎？買賣房子一定要申報實價登錄嗎？實價登錄為什麼有特殊交易？我的個資會被看到嗎？就讓樂屋網整理幾項最常被問到實價登錄問題，解開疑問。
文章目錄
▌Q1｜為什麼會有實價登錄？
▌Q2｜實價登錄價格為什麼無法議價？鄰居賣房但查不到交易資訊？
▌Q3｜實價登錄為什麼進化這麼多次？
▌Q1｜為什麼會有實價登錄？
A1：實價登錄全名為「不動產成交案件實際資訊申報登錄」是為了解決不動產交易價格資訊不透明的問題，因為不動產交易常有買賣上交易資訊的落差，容易造成買賣雙方認知不同權益受損，因此政府全面推動不動產交易或租賃後，要求成交價格與標的資訊須全面登錄在內政部所屬的地政機關上。
實價登錄在101年8月1日上路，只要不動產完成所有權移轉登記，在30天內須主動向主管機關申報實際成交價格；但若為父母饋贈給子女而產生的移轉，是不需要申報的，法院拍賣案件也不是買賣案件，也無需申報。
實價登錄的資料主要可分為三大項，包括：交易標的、價格資訊及標的資訊等，其中包含登記收件年字號、建物門牌、不動產標示、交易筆棟數、房地、土地、建物及車位交易總價、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等。
▌Q2｜實價登錄為什麼和房子販售的價格有落差，是不是不準？為什麼鄰居有買賣但查不到交易資訊？
A2：實價登錄反映的是成交價，代表的是過去已經成交的價格，況且考慮到買賣價格登錄到實價登錄系統，大約都會延遲一個月才出現，才會常有價格不準，或是查不到價格的情形出現。如何利用實價登錄工具？時間範圍最好選擇半年或一年區間，查價時也記得要把車位剔除，才能查出真實成交價。
延伸閱讀！如何用實價登錄出價議價。
另一種極少數案例，就是不動產從業人員價格訂定不實，造成成交價格有落差。
依《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》中應記載事項的第六條受託人義務，第二項內容「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。」
遇上這類價格虛報再砍價成交的情況，都可以跟品牌總部進行申訴，再不行就要到消保會檢舉，進行民事訴訟。
鄰居賣房子卻查不到？主要原因是由於政府機關因就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料（約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料）。
▌Q3｜實價登錄1.0？實價登錄2.0？為什麼進化這麼多次？
A3：101年8月1日起正式上路，最原始的實價登錄。108年7月31日再次修訂，在109年7月1日施行上路，針對流程簡化、責任歸屬、不實申報罰則三項調整，被稱為「實價登錄1.0」。
110年1月27日修正平均地權條例等三法，在110年7月1日施行上路，針對過熱的房市，提供更健全、即時的實價登錄系統，減少投機客炒作房價的機會，尤其修法重點擺在投機熱區的預售屋上，稱為「實價登錄2.0」，增訂內容如下：
1.揭露完整門牌、地號。
2.以法律明定主管機關查核權。
3.預售屋銷售資訊即時申報。
4.刻意隱匿資訊、炒作加重罰責。
5.預售屋紅單納管。
好的實價登錄查詢，應該要能自動排除特殊交易，樂屋網的功能可以顯示合理的實價登錄資訊，其他功能也超好用。(圖片來源樂屋網)
▌Q4｜為什麼有特殊交易，特殊交易又不能參考為什麼不能拿掉，我想賣給家人，不想讓別人知道價格可以嗎？
A4：特殊交易確實在實價登錄中非常常見，以台北市為例，單就住宅特殊交易佔可查詢比例就近四成，而在政府推動打炒房房地合一稅後，特殊交易的案件也明顯增加不少。
特殊交易可分為特殊的產品及特殊的交易行為，目前實價登錄行情資訊針對特殊交易，主要區分為：急買急賣、有民情風俗之交易、畸零地或有合併使用之交易、含增建或未登記建物、親友員工或其他特殊關係間之交易、瑕疵物件之交易….等，共 13 大類(另有「其他」一項)，在申請移轉登記時都會一併在備註欄加以註記揭露資訊。
若以台北市為例，以「含增建、加蓋或未登記建物」佔 46％ 比重最高(平均單價約 61.2 萬)，其次為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」佔 37％（平均單價約 31.8 萬），兩者就佔了 8 成 3。
除非實價登錄資訊不實，否則交易資訊都必須公開揭露。如果真的遇到不實的資訊，可以進行檢舉，向實價登錄業務主管單位如地政局或地政事務所聯繫。
▌Q5｜民眾有權利可以拒絕交易資訊可不要刊登在實價登錄網站上嗎？個人隱私會被公開嗎？
A5：不行！只要有買賣行為都需要在申請移轉登記時一併申報登錄，包括租賃案件（當事人自行成交，則無須申報登錄）和預售屋案件，都需申報登錄。
各大平台都有下載內政部實價登錄資訊，都能查得到，包括樂屋網也是，好用的實價登錄地圖就是為了更方便查詢而設計的。這些實價登錄訊都是內政部規定須公開的資訊項目，除非內容與內政部不同，不然都是可揭露的。
申報後，有七項內容不予揭露，包含單價過高過低、總價為0的案件、特殊交易案件，個人資料不屬於可公開揭露範圍，無須擔心。
結論
實價登錄常被詬病無法反映市場行情，主要卡價格無法反映市場價格現況，其實買房議價前也需要考慮周邊開價情況，在和屋主或房仲出價時，建議可以先參考同社區或附近社區正在銷售的案件，在這些銷售物件當中取其中間價格作為斡旋參考價格，能提高房屋議價機會；用實價登錄為基礎進行議價不是不行，但如郊區或鄉村這類交易頻度較低的地區才管用，議價前還是要先了解地區市況才好。
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